XX县加强和改进住宅物业管理工作三年行动实施方案（2021-2023年）

XX县加强和改进住宅物业管理工作三年行动实施方案（2021-2023年）为切实加强党建引领城区物业管理服务工作，推动全县物业服务水平提升，全面凝聚城区治理合力，实现美好生活共同缔造，结合我县实际，制定本实施方案

一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，深入贯彻落实党的十九大、十九届历次全会精神及习近平总书记视察XX重要讲话重要指示精神，按照省委、省政府全方位推进高质量发展的决策部署，坚持党的全面领导，坚持服务导向，推动实现物业管理监督权、服务质量评价权、住宅专项维修资金使用审核权下沉和物业管理与基层党建、城区治理相融合，推动物业管理矛盾化解，促进物业服务高品质多样化发展

二、工作原则一要坚持党建引领充分发挥各级党组织的领导作用，构建城区党组织主导下的城区居民委员会（以下简称“居委会”）、业主委员会（以下简称“业委会”）、物业管理委员会（以下.加强推广智慧物业管理服务能力建设物业管理主管部门要以“XX数字房产”为依托，建设通用、开放的智慧物业管理服务平台，采集住宅小区、楼幢、房屋、物业服务企业等数据，汇集购物、家政、托幼、养老、停车、快递等生活服务数据，对接城市信息模型（CIM）和城市综合管理服务平台，共享城市管理数据，为居民提供智慧物业服务（指导单位住建局、城市管理综合行政执法大队）.推动住宅小区管理智能化鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，开展小区智慧物业服务，通过在电梯、消防、给排水（含二次供水）等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集，加强电梯、消防、小区二次供水安防管控，强化安全与水质管理，保障居民居住及用水安全；建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范；在小区周界、出入口、停车场（库）等公共区域安装智能设备，提升小区技防智能化水平，建设智慧用电物联网平台，加大电气火灾监控系统等智慧用电安全隐患监管服务系统的推广使用力度，有效防范电气火灾事故发生（指导单位住建局、公安局、应急局、消防救援大队）.推动物业服务线上线下融合鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸拓展物业服务企业可通过智慧物业管理服务平台，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化多层次居住生活需求；探索“物业服务+居家城区养老服务”模式，整合线上线下资源，为老年人提供助餐、助行、助医、助洁、助购、助急等便捷养老服务开展养老、家政等生活性服务业务的，可依规申请相应优惠扶持政策（指导单位住建局、民政局、卫健体局）

（六）强化物业服务监管，推动物业服务高质量发展.优化市场竞争环境市场监管部门和物业管理主管部门要加强物业服务企业登记注册和行业监管信息实时共享，强化企业监管服务效能物业管理主管部门要探索建立物业服务企业资格管理制度、物业服务合同和项目负责人备案制度；完善物业管理招投标制度，强化招标投标程序、招标文件审核、评标专家库建设等招标投标活动监管，推进前期物业服务规范化招投标，引导业委会（物管会）通过公开招标方式选聘物业服务企业物业管理主管部门在征求城区意见的基础上，依法依规建立企业失信惩戒制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，对已经开展物业服务的，按照《民法典》等规定经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境（指导单位住建局、市场局、发改局）.建立服务信息公示制度指导城区加强监督物业服务企业设立物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更新物业项目负责人（包括相关专业技术人员）等的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息物业服务企业开展家政、养老等服务也应对外公示，按双方约定收取费用物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用（指导单位住建局、市场监管局、发改局、民政局）.完善企业信用管理制度物业管理主管部门要充分应用“XX数字房产”平台信用评价系统，根据合同履行、投诉处理、日常检查和城区意见等情况，依法依规采集信用信息，开展企业信用等级评价，定期公开信用评价结果推进信用星级认定工作，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购、政策扶持、推优评选等方面的应用（指导单位住建局、发改局、财政局）

四、保障措施

（一）加强组织领导县住建、发改、民政、自然资源、市场监管等部门要建立加强和改进住宅物业管理联席会议，学习研究工作推进涉及的政策制度，加强组织领导，明确目标任务，严格工作职责，全面推进工作落实；全面了解掌握工作推进情况，跟踪督导工作进展，及时研究解决重大问题，加强县级部门横向协调互动；形成上下联动，全力以赴，合力攻坚，强力推进工作要求落实、落细、落到实处同时要设立专人专班，全面掌握工作动态，建立管理台账，严格清单台账管理；组织召开会议，起草文件简报，安排督导检查，进行有关数据的采集、分析、汇总、上报，及时通报有关部门单位工作推进情况

（二）严格考核评价强化工作考核评价，督促指导严格落实属地管理主体责任，将物业管理工作纳入城区年度工作考核体系，明确工作职责和目标任务，严格指标考核，推动物业管理各项工作落实到位

（三）强化典型选树各物业管理主管部门要强化政策激励，注重典型培育、示范引领措施到位、效果良好的，要及时宣传经验做法，强化正向激励；对工作滞后的要进行通报、约谈，督促其强化工作措施，补齐短板，加快推进物业服务企业工作开展成绩突出的，计入良好信息，并通报表扬，优先推荐评优评先同时要按照“加强物业管理，共建美好家园”活动要求，组织协调各方力量，统筹储备一批“美好家园”小区项目，共同缔造物业服务美好家园

（四）加强宣传引导加强舆论引导，新闻媒体单位要加大对物业管理工作的正面宣传力度，对个别严重违法违规行为和现象予以曝光，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权物业管理相关部门、城区、物业服务企业要采取多种方式，广泛宣传物业服务管理政策、法规，提升社会共识，营造共建共治共享的良好氛围简称“物管会”）、物业服务企业和县直相关职能部门等共同参与的工作构架二要坚持融合发展将物业管理纳入城区治理体系，有序推进权力下放、力量下沉，加快推进物业管理监督权、服务质量评价权、资金使用审核权下沉至城区，融合提升基层社会治理能力三要坚持服务导向把服务居民、造福居民作为工作出发点和落脚点，探索“物业服务+城区生活服务”模式，鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等多领域线上线下一体服务延伸拓展，满足居民多样化多层次需求

三、任务分工

（一）下沉管理服务，推进物业管理融入基层社会治理.落实城区主体责任城区要加强指导监督辖区内物业管理活动，严格落实属地物业服务管理监管主体责任指导住宅小区设立业主大会、选举业委会、组建物管会，办理备案手续，做好政策指导和日常服务管理；监督业委会、物管会履行服务管理职责，监督物业服务企业严格按照有关规定及服务合同履行服务事项，组织开展辖区内物业服务质量评价工作；建立业委会换届审计制度，做好业主委员会、物业服务企业换届移交工作；审核住宅专项维修资金使用申请，监督维修项目安全施工，监管物业服务企业规范管理和使用小区公共资产及小区公共收益收支情况，维护业主合法权益；指导物业承接查验，严格项目及相关资料图纸交接，督促项目有序交付承接；建立健全居住城区综合治理工作制度，充分发挥城区人民调解委员会作用，完善物业服务矛盾纠纷排查化解工作机制，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，促进物业服务管理矛盾纠纷就地化解（指导单位住建局、民政局、司法局、审计局）.强化城区组织协调职能城区要组织建立完善居委会、业委会（物管会）、物业服务企业等共同参与的协调运行机制，协调解决属地物业服务管理、投诉及矛盾问题，调解化解矛盾纠纷；协助城区开展业委会（物管会）履职情况、物业服务企业服务质量情况的监督和考评（指导单位民政局、住建局）.落实管理部门职责住建、自然资源、公安、应急、消防、城市管理综合行政执法大队、市政园林服务中心等部门要及时受理投诉举报，依据工作职责查处物业服务区域内违章搭建改建扩建、违章占压地下燃气管线、违规饲养动物、消防设施设备器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为建立快速处理机制，对占用小区门口市政道路消防通道的行为，由物业服务企业第一时间向交警部门或消防部门报警由交警部门、消防部门依照相关法律，法规及XX县《消防车通道工作协作规定（试行）》执行，同时，由物业服务企业及时将违法行为的相关图片、视频等资料报送住建部门，住建部门汇总后定期向交警部门、消防部门推送市政园林服务中心、通信、广播电视等部门要依法督促供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位依照合同等相关文件落实对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任，督促物业企业按照《XX市城市居民二次供水管理条例》及其他相关法律、法规执行，根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务（指导单位住建局、公安局、文旅局、应急局、市政园林服务中心、消防救援大队）.加强物业管理人员配备督促指导城区配备物业管理工作人员，在城区配备或聘用物业管理专管员，加强业务培训教育，协助城区开展物业服务管理、房屋安全隐患排查、消防安全隐患排查、矛盾纠纷调解等具体工作（指导单位住建局、民政局、应急局、消防救援大队）.强化城区联动联防城区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业要配合相关职能部门做好流动人口、出租房屋、居民个人养犬、疫情防控等登记报备工作城区工作人员、网格员和物业服务人员要配合辖区公安派出所化解矛盾纠纷、排查安全隐患和收集发现犯罪线索等有条件、有需求的物业服务企业可在司法行政部门指导下依法设立人民调解组织，引导通过调解方式化解居民矛盾纠纷（指导单位公安局，民政局、司法局）.构建共建共治共享格局要畅通热线投诉渠道，健全投诉事项受理、办结、回访等办理机制城区要促进业主居民发挥主体作用，组织城区社会组织、社会工作服务机构、城区志愿者、驻区单位及相关部门共同参与城区治理，构建完善共建共治共享的基层社会治理体系（指导单位住建局、民政局）

（二）加强业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力.加强业委会（物管会）组建城区要规范党建引领下业委会（物管会）组建、换届工作督促建设单位对已交付专有面积过半的住宅小区提交筹备业主大会所需的物业管理区域证明、房屋及建筑面积清册、物业服务用房配置证明等文件资料，选派代表担任筹备组负责人，组织指导筹备首次业主大会，选举业委会，选聘物业服务企业，终止前期物业管理严把业委会组建的人选关、审核关，积极鼓励“两代表一委员”参选业委会成员尚不具备成立业委会的小区，由城区牵头组建物管会，行使业主大会和业委会的职责，推进小区物业服务规范运行在2021年，业委会（物管会）组建率21%的基础上，2022年底达到50%以上，2023年底达到80%以上（指导单位民政局、住建局）.明确业委会（物管会）职责业委会（物管会）按照《民法典》等规定，明确职责范围经业主大会决定，可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用等权利；可聘请专职工作人员，明确工作职责和薪酬标准；维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；在决定物业管理有关事项前，业主委员会（物管会）应当组织召开业主大会，公开征求业主意见，并报告城区党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为（指导单位住建局、民政局）.强化对业委会（物管会）的监督城区对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，应责令限期整改、撤销其决定，并通告全体业主；对业委会（物管会）不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关处理（指导单位住建局、民政局）

（三）分类指导各方统筹，提升物业管理服务水平.扩大物业管理覆盖面推动城区组织业委会（物管会）选聘物业服务企业，实行专业化、市场化、规范化物业服务管理，对建筑区划红线内属于用户资产的设施，经验收合格后依法依规移交水、气、热服务企业管理，相关维修维护等费用由水、气、热服务企业承担，纳入企业经营成本结合城镇老旧小区改造，同步鼓励物业服务企业接管服务；暂不具备条件的，通过城区居委会托管、社会组织代管、业委会（物管会）自管等方式，逐步提高物业服务覆盖率，实现物业服务全覆盖工作目标（指导单位民政局、市政园林服务中心）.提升物业服务质量物业服务企业要健全服务质量和安全保障体系，建立服务投诉快速处理机制；加强与专业运营单位的协作配合，不得擅自收取额外费用；加强人员车辆秩序服务管理，按照合同约定做好共用部位、共用设施设备巡检养护，做好绿化养护，协助规范垃圾投放、清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目；严格落实消防安全责任，健全消防管理制度，明确消防安全管理责任，推行楼长制，确定管理人，足额配置专职人员，督促住宅小区全部建立微型消防站，同时加强微型消防站运行维护，督促住宅小区设置电动自行车停放场及安装电动自行车集中充电桩，在有电梯的小区安装电梯管控系统，严格电动车安全存放充电管理，保护业主居民人身和财产安全；及时发现、制止违法违规行为，并及时向有关行政管理部门报告；健全薪酬制度和员工激励制度，引入技能人才和专业技术人才，提升物业服务质量（指导单位住建局、应急局、消防救援大队、市政园林服务中心）.推动物业行业发展物业管理、价格管理主管部门要完善物业服务等级和价费标准，规范物业服务企业经营行为；发挥物业行业协会作用，出台行业自律公约、从业行为规范等，开展入职业务培训和业务素质提升等培训教育，加强组织队伍建设促进物业服务业健康发展;支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营（指导单位住建局、发改局）.提高从业人员素质人社部门要支持行业主管部门组织物业管理职业技能竞赛，开展物业服务从业人员、消防设施操作员、电梯维保、用电操作等职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平定期组织开展“最美物业服务人”宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感（指导单位住建局、人社局、应急局、消防救援大队）.完善物业价格形成机制物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业约定，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式住房城乡部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准根据省市文件及标准要求实行前期物业和保障房物业服务收费（指导单位发改局、住建局）

（四）强化维修资金管理，提高资金使用效率.加大维修资金归集管理力度新建商品房在办理交房前由购房人直接交至住宅专项维修资金专户，交存标准以住建局公布的平方米标准和商品房网签合同备案的房屋面积为准维修资金管理部门要采用公开招标方式，择优确定专户管理银行并严格控制数量，提高资金收益水平，按期将收益分配至业主分户账;加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询；严肃查处侵占挪用维修资金等违法违规行为（指导单位住建局、财政局）.提高维修资金使用效率住宅专项维修资金管理部门要优化维修资金使用流程，由城区对维修资金使用方案等资料进行审核、现场查验同意后，向维修资金管理部门申请列支、划转，根据维修工程进度适时拨付;建立应急维修资金使用制度，明确应急使用事项和清单，发生危及房屋安全等紧急情况时，业委会（物管会）可直接向维修资金管理部门申请使用维修资金支持维修资金用于老旧小区改造、电动自行车存放存电设施设备建设；探索使用维修资金购买电梯安全责任保险（指导单位住建局、财政局）

（五）推动发展生活服务业，满足居民多样化多层次需求。