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论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施内容提要近些年来,我国房地产价格持续上涨,政府也不断出台各种措施对房价进行调控本文针对目前我国房价上涨的趋势,结合资产评估的知识,从几个方面阐述其原因,并提出减缓房价上涨的措施关键字房价上涨原因减缓房价上涨措施资产评估一房价上涨的原因分析房价上涨的原因,首先要了解房地产的特性房地产一般具有如下特性1位置固定性土地位置的差异会造成价格的差异2供求区域性一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题房地产供求关系的地区差异又造成了区域之间房地产价格的差异性3使用长期性土地可以永续利用,建筑也是耐用品4投资大量性房地产的生产和经营管理要投入大量的资金,从而需要金融业的支持和介入5保值与增值性由于土地资源的有限性和固定性,以及土地的改良和城市基础设施的不断完善,从长远来看,土地的价值呈上升走势6投资风险性7难以变现性8政策限制性房地产的上述特性使其价格的波动不同于一般的商品,从中也可以看出我国房价上涨的一些端倪房地产价格是一种权益价格,它与用途有关,具有个别性和可比性结合资产评估和我国房地产市场的现状,我认为我国房价上涨的原因有一下几点-供需矛盾造成房价上涨房地产的需求主体是人,人口数量越大,对房地产的需求也就越大,房地产的价格一般就会上升,这是符合经济规律的我国人口众多,随着经济的发展和人民收入水平的提高,人们对居住的要求和需求也日益提高,房地产市场存在着很大的刚性需求,造成供求关系紧张,从而推动房价上涨另一方面,资本和劳动力大量向中心城市流动,城市化水平稳步提高,致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加,人口密度不断提高而大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求,也加剧了供需矛盾,推高了房地产价格二土地资源严格控制且价格上升,高地价催生高房价房地产是土地和房屋及其权属的总称从成本法在房地产评估中的应用可以看出,土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益,这里不仅要计算土地取得的费用和土地开发的费用,还要计算取得土地所付出的资金的时间价值而新建房地产=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+消费利润+利润,由此可见,在房地产价格中,地价占有相当大的比例在我国,城市土地的所有权属于国家土地资源具有不可再生性,稀缺性,固定性,区域性等特征,客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡,使得土地的买卖竞争愈来愈激烈,导致土地价格不断攀升同时土地产权具有可垄断性,就决定了在土地使用权让渡时就必然要求实现其垄断利益房地产的开发还对土地的区位因素、面积因素、深度因素、形状因素、地形因素、容积率因素等有较高的要求,而我国房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右,而且90%的平地集中在沿海地带,更造成土地资源的紧张随着土地资源越来越珍贵和国家限制,导致土地供应量减少,并且实行了土地招拍卖制,无形中推动了土地价格而住房需求的快速增长,又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾,从而导致新一轮房价的快速上涨从近几年的土地、房屋市场价格来看,土地出让论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度在现实中我们往往可以看到,当一块土地要出售时,往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍而土地的成交价格也不断被出现新高而这些地价款必然要摊入房屋的价格中同时,拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用另一方面,土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源因此土地成本将呈逐步升高的趋势三建筑开发成本上涨过低的利率助长了开发商的盲目投资,引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展,使得建材价格一直处于高位运行,建筑用钢材价格居高不下,其它建材如水泥和玻璃,价格也处于总体上涨的态势建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高,用成本法分析它们的提高也会影响到住房的价格四信贷政策宽松,信贷与货币过度增加在供给方面,适度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了充裕的资金,缓解了开发商资金紧张,助长了开发商捂盘惜售的行为;在需求方面,存贷款利率的下调,购房首付款比例的降低,使得自住型和投资投机型需求同时放大同时,宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期,买房成为富裕阶层保持财富的一种选择从收益法分析,房地产价值=净收益/资本化率一方面宽松的信贷政策使开发商获得资本的成本降低,另一方面较低的存贷款利率也使开发商的机会成本相应的降低,从而使资本化率下降,投资风险降低,在净收益不变的情况下,房地产的价值越高由此可见,过度宽松的信贷政策,也推动了房价的上涨五住房供应结构的不合理,开发商捂盘惜售抬高房价一方面,随着商品住房供应量的增加,由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力,部分开发商热衷于大户型、高档房的建设,使得商品住房投资、供应结构不够合理,经济适用房和廉租房的比重不断下降,高价商品房供给的比例占了主导,大户型豪华型供过于求,而价格适中的中小户型供应偏少住房空置不断增加另一方面,囤积土地、房屋、捂盘惜售已成为部分房地产开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段这些开发商为获取更大利润,想方设法囤积土地、空置房屋、捂盘惜售或捂盘不售,制造房屋越来越紧缺的假象,并借机抬高房屋价格有的房地产开发商在楼房开盘时,花钱顾人排队购房,造成虚假的“抢购”声势,使一些购房者产生错觉,加入“抢购”行列,随之开发商便抬高房屋价格还有的房地产开发商与代理商相勾结,随意抬高售房价格等六投资性需求和投机炒作,进一步推高了房价我国居民储蓄连续保持两位数的高速增长,庞大的居民存款需要有投资渠道,而当前银行利率比较低,国内投资环境不够完善使得部分居民将储蓄用于投资房地产从而实现财富的保障或增值大量的资金涌入房地产业使得房地产业的需求被夸大,推动了房地产市场价格的不合理上涨当房地产价格不断上涨时,预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购,哄抬价格,造成一种虚假需求,这将促使房地长价格进一步上涨从市场法在房地产评估中的应用来看,市场法的基本计算公式为被估房地产评估价值=可比交易实例价值*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数在用市场法来估测房地产价值时,可比交易实例价值是基础,在当前房价普遍较高的情况下,可比交易实例价值增加,人们普遍会预期自己房产的价值增加,从而被估房地产评估价值会增大,房地产价格也会上涨止匕外,房价上涨的原因还包括消费者心理因素影响,政府税收、规划等政策法规、垄断和金融因素的影响等二减缓房价上涨的措施论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施我国政府先后提出了“新国四条”“新国十条”等遏制房价过快上涨的举措,但就目前来看,房地产价格依然居高不下,市场观望情绪严重我认为,政府还应该出台更为严厉的举措,提高政策执行力和政府公信力针对房价上涨的原因,我认为可以采取以下措施来减缓房价上涨一完善供给结构,加大保障性住房建设政府应调整房地产投资结构,适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建设,增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放量要明确并强化政府在保障居民基本住房方面的责任和义务,加快保障性住房建设步伐,提高保障性住房占住房总供给的比重,增加市场有效供给同时,要保证保障性住房的质量,不能以次充好,还要加强监督,切实保证保障性住房为真正需要的人群所享有二加强对土地市场的调控管理,提高房地产开发中的土地使用效率,调整土地供应计划的制定,从源头上控制房价虚高,首先,要加大土地供应的调控力度,优先土地供应结构政府部门应根据经济发展目标和市场需求,及时调整房地产开发用地结构和总量其次,抓好闲置土地的清理和利用,严格执行闲置土地的开发期限,打击开发商囤积土地的行为,加强土地增值税的征收,限制以投机为目的的土地交易,加大存量土地的消化再次,加强对土地价格的调控作用,确定合理的土地价格最后,逐渐弱化地方政府的“土地财政”充分利用经济、法律及市场调控等综合管理措施,切实加强土地调控,遏制当前房地产用地过度增长,建设用地总量增长过快的势头应严格界定宪法所规定的国家征地条件,科学的确定房地产开发土地供应模式,加强土地使用监管,制止囤积土地行为三实施积极的财政政策和稳健的货币政策,将强金融监管运用信贷和税收政策加以控制,调节房地产投资的收益率如针对投资、投机性购房贷款,采用提高贷款利率等方法办法增加贷款成本,相应降低投资收益率;针对对房地产转售的收益收取个人所得税,同时对持有多套住房者征收物业税,从流通领域和保有领域限制其收益等还应该严格规范房地产信贷管理,控制银行对房地产的信贷比例,严格审查和监管房地产开发企业贷款更重要的是要拓展投资渠道,遏制通货膨胀,建立正确的资金导向四针对目前不同住房消费层次,应以积极的引导为主,倡导健康的消费理念,建立合理的梯度消费结构要倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式,让住房市场回归正常的供需状态我国的住房建设和房地产业的发展,必须考虑人多地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求一方面,要合理引导住房的消费需求和消费模式,形成健康的消费理念和合理消费结构;另一方面,住房的供给也要逐步形成由高到低的梯度结构,使不同收入阶层的人们各得其所五建立和完善房地产市场信息系统要加强市场监控,保证市场规范和信息公开透明,使市场主体形成合理预期,避免盲目投资和消费各相关部门应加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享建立房地产风险预警系统,提供公开、透明、权威的动态信息六完善房地产税费制度,各种税费的征收要有的放矢,最大限度的减少税赋转嫁带来的房地产价格高涨的负面影响对名目繁多的房地产税费要进行调整,以促进房地产的流通与消费,消除房地产成本中不合理的税费相应取消或合并其他房地产有关的税费,不仅能够减轻房地产开发商和消费者的负担,而且能够改变住房购买者对未来的预期,抑制超前消费减缓房价上涨的势头七建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配,房价上涨最终需要通过经济增长来消化,政府有责任有空间去干预,以实现可持续发展目标为此,需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用八加快我国农村城市化的建设,进一步扩大城市化的空间,加强住房需求的管理论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施结论我国房地产价格不断上涨,是各种原因综合作用的结果,要结合资产评估、经济学等各方面的知识去分析,要用辩证的眼光去理解和认识同时,要深刻认识到房地产价格过高对国计民生的危害,积极采取各项措施来遏制投机,稳定市场,减缓房价上涨政府应继续执行各项宏观调控政策和加大政策执行力度,尤其是要加强对房地产开发经营管理的政策监督、市场整顿力度、立法执行力度和土地制度执行力度,切实加强对房地产市场的管控、规范和引导。