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文本内容:
重庆市沙坪坝区双碑组团E标准分区E20-10・l/04地块设计任务书
一、项目概况及宗地情况
1、本项目是重庆德渝嘉泓房地产开发有限公司在重庆的第一个中端品质快销型商住社区开发项目
2、项目地块位于重庆市沙坪坝区团结坝,规划净用地面积约25286平方米,土地性质为居住用地(可兼容商业)拟建中档品质商住社区;小区绿地率达到国家规定的要求(详见红线图与规划设计条件通知书)
二、总体经济技术指标
二、设计总体思路
1、产品符合市场主流、贴近主要目标客户群体一品质刚需客户的需求和居住理念
1.
2.5主要户型放大图126户型配比(见项目规划设计任务书)效果图、透视图鸟瞰图、透视图若干张(要求能反映规划亮点和意境)规划方案设计说明书、经济测算说明书及经济指标表多媒体演示方案(须将方案放置电子文档(U盘)内)方案解说动画效果展示(局部及整体)
2、产品要有特色、体现性价比和高附加价值
3、住宅产品在户型方面的居住与使用性与重庆北区旭辉主流产品保持一致,商业产品要充分考虑经营客户的诉求,满足不同业态对使用功能的要求
4、希望住宅外立面保持同价位、同档次项目的水准,商业外立面要具有很强的商业氛围,有效突破商业的昭示性,便于招商与销售
5、尽量提高居住品质与商业的使用价值
6、充分考虑项目区位与周边各类物业、设施的影响因素
7、商业与住宅必须完全分离、独立设置
8、应提交2-3个方案供形态及外立面审查
四、规划设计依据
1、重庆市规划局提供的地形图,红线图;(见附件1)
2、地块规划设计条件通知书;(见附件2)
3、国家有关设计规范(针对商业、住宅);
4、容积率、绿化、建筑面积、建筑间距、消防、日照、通风、卫生等按规划部门及国家相关规定要求执行;
5、重庆市规划管理技术规定
五、项目产品定位
(一)、住宅产品定位外观感受与形象是中档偏上品质目标群体主要是中端品质刚需客户群体,户型面积指标紧凑,提高得房率实现居住功能的合理性与舒适性
1、住宅以南北向布局为宜,注重江景资源的,但是优先规避夕晒和轻轨的噪音影响;
2、总平面宜采用板点结合的布置方式,板点配置比例可按实际情况调整;
3、住宅外立面要求简洁大气,感受中档偏上,控制造价,节约成本;
4、住宅建议T4为主,T5/T6为辅,严控公摊率,保证产品亮点
5、地下室设置一至二层,面积控制2万平方米以内,土方开挖控制10万方以内,布置经济便捷,最大程度节约成本;若部分楼栋不能设置地下室或设置成本太高,则可考虑在地面做风雨连廊连通
6、户型设计符合市场需求,满足使用的前提下提高舒适性,赠送率做到最大化极致化;
7、要求园林景观最大化(大面积组团景观,有利于分期展示);
8、充分合理考虑住宅日照,确保报规通过,且最大化减少不满足日照户数;
9、项目容积率最大化使用;
10、满足国家及地方现行法律法规
(二)、商业产品定位主要为本项目及周边居民服务的社区商业业态(如便利店、药店、诊所、干洗店、早餐店、蛋糕店、美容美发、果蔬店、茶楼棋牌、中餐店、卤菜店、面馆、彩票、快递店、串串、母婴店、火锅店、五金建材、家居饰品、眼镜店等)
1、商业面积不大于1000nf;
2、每间商铺面积尽量分割小(商业只设计一楼);
3、类住宅产品或soho
六、交通设计原则
1、小区主大门及交通出入口的布置方位应考虑便捷性、与商业的关系以及与干道道路的衔接关系,小区大门应同时设计
2、小区内道路应符合消防的要求,并尽量实现人车分流,以减少汽车流量,噪音及保持空气清新
3、车位全部设置在地下(100%)o考虑幼儿园及商业部分地面停车位,避免商业消费客户全部可进入小区内部地下室
七、景观设计原则
1、住宅注重观赏、分享、进入和使用的结合;配备业主或交流活动的空间,如园区小广场;园林景观艺术风格上结合当地政策要求同时要与建筑风格吻合;小区不建议设计大面积水景
2、商业:景观设计以烘托商业氛围和符合建筑风格为准;以实用为原则
八、配套设施
1、住宅小区内不建议做游泳池、会所、篮球场等配套,可设置乒乓球场、小广场,园区建议设置成人健身设施、儿童全龄化游乐设施、亲子乐园、休闲茶座等
2、商业部分按规划的经营业态进行排烟、排污、水、电、安防配套
3、住宅水、电、气、电视、电话五通;商业水、电、气、电话四通
4、变配电房可放置在地下室,如须放在地面,应远离居住及公用建筑
九、规划布局要求以满足不同类型物业的功能要求为核心,着力营造商业氛围与居住品质,以充分提升商业使用价值和可销售性为目标,结合本地块的具体位置及城市景观要求进行建筑布置,统筹考虑建筑空间序列、形态,突出建筑自身的美学效果,形成具有突出建筑特征的布局住宅以南北向布局为主要摆布方向,楼间距尽量加大,营造舒适景观视野;商业注重人流的动线,降低物业销售的难度
十、住宅设计要求(根据市场需求调研以及成交客户数据统计得出以下建议)结合目前重庆房地产市场需求现状,本案产品定位为首置刚需、刚改品质快销楼盘定位,为了精准满足市场客户需求,建议修建以三房双卫为主力产品,在三房双卫中细分成3个档次,以满足不同阶段的客户需求
(一)、户型设计要求
1、户型设计在顺应市场的同时还要能够通过创新来引导市场需求,指导人们的新生活、新思维
2、住宅户型规避夕晒和轻轨噪音影响,所有户型均应自然通风与采光,原则上不出现黑卫
3、每套户型宜设计2个以上的阳台,厨房外的生活阳台、采用大观景阳台设计,生活阳台尺寸满足日常洗晒衣物需求
(二)、其他建筑设计要求
1、可采用转角飘窗等增加使用面积但应为避免高层住宅雨水飘入室内的,采取相应技术措施
2、创新露台及阳台设计,分观赏、休闲、功能的分类阳台设置应考虑临干道影响因素,外观造型别致美观
3、楼宇的入口和入户大堂应特别注意设计醒目,开敞大气,以增强第一印象
4、电梯厅应尽量考虑自然通风与采光
5、设置排烟道及管道井、卫生间可考虑下沉式结构并设置排气管
6、空调外机位的设置要考虑立面美观,要为实际空调发展考虑并为安装留足操作空间而非照搬标准
7、希望有邻居、社区的交流平台、活动空间以寻求归属感
8、电动自行车停放点应满足规划要求,统一安放,并设置充电设施,电梯轿厢尺寸合理
9、关于新技术、新材料、新工艺的采用根据国家规范及小区的定位及考虑成本等因素,选择性的采用
10、围墙设计必须与建筑风格相匹配
十一、商业设计要求
1、商业建筑面积不大于1000nf以凸显商业价值作为设计依据,独立设置
2、商业设置1层,单铺面积控制在50m2以内,保证面宽和昭示性,层高不超过
4.5米转角、金角银边等位置考虑设置稍大面积商铺
3、商业1层应尽量划分成小铺便于销售(后期可以统一进行经营规戈U)O
4、商业应充分考虑空调外机位的合理摆放位置,不得影响整体外立面感受
5、商业应考虑人流、车流、周边道路关系以及商业组合关系,既要满足便于识别,又要减少临街商铺数量的损失
6、商业外立面设计时应规划好商业广告位及店铺招牌位置
7、重视商业外立面的设计,提高商业品质
8、商业餐饮、休闲业态应考虑排污排烟,均预留管道(必须设置烟道、排污)
9、商业的地面停车位应充分考虑,同时应满足部分客户的需求
10、类住宅/soho产品设计风格要偏年轻化迎合年轻人市场具体是平层类住宅还是soho需具体考证重庆市场
十二、建筑风格
1、住宅立面风格明确为新亚洲或者现代简约风格,外观大气简约、具韵律感,能展现项目品质,同时兼顾成本节约
2、商业立面应和住宅风格相协调,同时具备更强的视觉冲击力,体现出商业风格与气度
3、小区主入口,应和整体风格相统一,具有良好的展示效果,可结合商业考虑
4、与小区、环境、城市景观相协调,突出大气、品质感要提供外装材料说明如材质、价位、工艺特征,最好有代表作或样品指不O
十三、方案评选事宜
(一)方案设计成果内容及深度要求
1、设计文件的深度和内容设计文件深度为规划方案报审设计深度,设计文件包含但不限于以下内容总体规划规划总平面(含物管用房、化粪池、垃圾站位置示意)112交通分析图113景观概念图及分析图日照分析图大门风格及效果,小区出入口及围墙效果方案建筑单体设计方案首层平面组合图122地下室各层平面图123立面图124主要剖面图净用地面积-in25286m2容积率总容积率W
2.0建筑密度-%总建筑密度W35%绿地率-%绿地率230%建筑高度-米建筑高度W60米商业配比一%商业配比W20%停车位要求住宅配套车位按
0.8个/户;商业商务按
1.2个/100m2;幼儿园、物业、社区服务用房按
1.0个/100m2户型面积区间户型结构暂定占比说明85行左右三室两厅双卫60%主力户型-紧凑三房产品95nf左右3+1室两厅双卫40%次主力户型-紧凑三房产品(横厅)合计100%注
1、户型实际占比以最终建筑设计方案户型摆放后为准(户型面积均为建筑面积包含公摊)
2、允许±3%内误差范围
3、住宅层高3米,2梯4户为主,2梯5或6户,观景阳台采用玻璃栏杆
4、尽量设计2-3个户型,户型多元化,覆盖面广,根据竞品情况对标加大横厅设计比例
5、顶楼、底楼(是否可带花园或露台)或带2或者3楼利用商业屋面做露台等,考虑做附加值大的溢价产品
6、最终户型设计以营销市调为主。