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文本内容:
地产工作计划地产工作计划
一、策划的总体思路.全面把握首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的错误,避免重蹈覆辙一一先求不败而后求全胜.项目对接强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接.创新超越每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平,通过在未来领域的积极开拓,不仅为项目自身创造出竞争优势,还可以为地产企业奠定行业地位
二、项目背景.用地概述本地块为国土资源局代号为市物资再生公司地块用地,规划用地位于—西路北侧一路东侧、—中路西,北至金凤凰广常本地块总面积为H400肝,其中出让面积9327起,规划区间道路面积20n2区间道路由受让方按规划要求建造.项目规划商业形式:独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局即将公布新的财务及合同审批授权,重点是改变以往过程负责,无人负责的情况,改由谁分管谁批准,谁批准谁负责.
2、加强预算管理,简化日常审批流程1业务开支,年度预算控制执行预算(项目预算、阶段预算或经常性开支预算),执行预算控制合同.授权副总、总监签批绝大部分日常业务金额的预算审批.副总、总监、部门经理、项目负责人审批主要经济合同及合同签署2日常行政费用分解预算,由部门控制,减少中间审批环节各项目部、营销部、职能部门将分别获得包括交际应酬费、旅差费、交通费、电话费等日常行政开支的预算.由各项目部、营销部、职能部门主管控制开支,保障业务需要,同时尽量节省费用开支.
3、先进奖励先进1岭南项目组、岭南营销组取得成绩已得到表彰2八月、九月、十月表现出色的项目部、营销部,对公司销售业绩做出特殊贡献的部门和个人,公司将在十月份销售业绩出来后给予个别奖励,对营销造成不利影响的部门和个人给予处分.全体动员、全力以赴、决战
九、十月份.每一个人都可以为销售做出贡献,每一个部门的工作都会直接影响销售.希望各营销部、项目部、职能部门能及时发现、推荐为公司销售做出特别贡献的优秀个体和事迹,并汇总至总监办公室.3完成业绩全民得益公司拟拿出相当于二个月全公司薪金的现金,即约二百万元人民币作为全公司的今年的奖励基金.当然此基金会与公司全年销售完成计划的情况挂钩,公司将会按项目或公司整体销售额、年终考核成绩来决定每个组别和每个人的所得.按现在的销售业绩看,只要全公司同事全心全意,全力以赴,做好销售,每一位同事都应该取得好于往年的奖励!地产工作计划0—年以来,我公司在—房地产开发集团有限公司和董事会的领导下,经过全体员工的努力,各项工作进行了全面地展开,为使公司各项工作上一个新台阶,在新的年度里,公司在确保20年底方案报批的前提下其工作计划如下工程方面以—城项目建设为重点,统筹安排,切实做好建设任务
(一)20—年底前力争方案报批通过n月份参与制订规划方案,配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过12月份配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过办理环境保护意见表的工作
(二)、20__年度工作安排1月份组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局),参与项目的扩大初步设计,并完成项目场地的地质勘察报告2月份参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告,办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作,工程监理招标工作,并组织场地的地下排水工作3月份办理工程规划许可证工作(报市规划局),并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工4月份完成工程主体的招投标工作,办理桩基础工程的施工许可工作5月份办理工程主体的施工许可工作,确定主体工程的施工队伍,至6月中旬完成桩基础工程的施工工作6-9月份基础工程完成10-12月份工程主体完成至底六层封顶
(三)、报建工作工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计在承办过程中,工程部应善于理顺与相关部门关系,不得因报建拖延而影响工程开工另外,工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理,分门别类、有档可查建立一套完整的工程档案资料
(四)、工程质量—城项目是市重点工程,也是—城品牌的形象工程因而抓好工程质量尤为重要工程部在协助工程监理公司工作的同时,应逐渐行成公司工程质量监督体系以监理为主,以自我为辅,力争将特洛伊城项目建成为优质工程
(六)、预决算工作工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关严格执行约定的定额标准,不得擅自增加工程量和无据结算不得超预算支付工程款,在20—年工程进展的同时做好以下两项工作:
1、认真编制工程预算,配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更,及时掌握材料的变动情况,配合工程部做好工程进度的控制工作,做好工程的两表对比,限度的节约使用资金
2、制定工程资金使用计划,特洛伊城项目工程估算需用资金
4.6亿元左右;其中基础部分需用约
0.8亿元;地上商业部分约用
1.4亿元;公寓部分约用
2.43亿元,做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用,工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作,使各项工作顺利进行财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务,力保工程进度不脱节公司确定的20—年工程启动资金约为2亿元融资工作的开展和招商任务的完成,直接关系到第一期工程任务的实现故必须做好融资、招商营销这篇大文章
1、拓宽融资渠道,挖掘社会潜能拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式,拓宽融资渠道通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流,以保证特洛伊城项目建设资金的及时到位
2、采取内部认购房号的形式,回笼资金、扩大现金流为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流,考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划,比列约为公寓面积的10-15%o
3、实行销售任务分解,确保策划代理合同兑现20_年公司建设工程款总需求是
4.6亿元按—城所签协议书,招商销售任务的承载体为策划代理公司经双方商议后,元月份应签订新的年度任务包干合同全面完成招商销售任务,在根本上保证工程款的跟进在营销形式上努力创造营销新模式,以形成自我营销特色招商方面
(一)、全面启动招商程序,注重成效开展工作招商工作是特洛伊城项目运营的重要基础该工作开展顺利与否,也直接影响公司的项目销售因此,在新的一年,招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作
1、合理运用广告形式,塑造品牌扩大营销新的一年公司将扩大广告投入其目的一是塑造特洛伊城品牌,二是扩大楼盘营销广告宣传、营销策划方面,—城应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫,避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生
2、努力培养营销队伍,逐步完善激励机制策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员,是一个有机的合作群体新的一年,公司将充分运用此部分资源策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作,使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍其次是逐步完善营销激励机制,在制度上确立营销奖励办法,具体的奖励方案由营销部负责起草
3、结合市场现状,制订可行的招商政策按照公司与策划代理公司所签合同规定,城应于20年出台《招商计划书》及《招商手册》,但目前该工作已经滞后公司要求,上述两书在一季度由策划代理公司编制出台为综合规范招商销售政策,拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿住宅形式:小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)
2.1商铺部分:约15000m
22.2商住部分销售住宅约17000m2返迁住宅面积约10000m
2.3绿化面积约3000户(包括平台绿化).4地下建筑约6000m
2.相关部门给定的规划设计要点—市规划局建设用地规划设计要点(略).用地红线图(见附件)
三、企业资源分析、企业目标的界定效益和品牌.项目销售按目标计划顺利完成短期销售必须成功,顺利渡过项目风险期,实现资金流的良性运作,确保后续开发资金总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献.1借助项目运作的成功,永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力.2综合提升—房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力
四、核心目标树立品牌原理达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则,需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规贝I就是房地产品牌语言与品牌运营规则品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品,而更是房地产品牌,品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌,需要学会运用房地产品牌运营的规则生产适销对路的房地产品牌品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行维护与调整,使品牌体验不断更新,品牌价值不断提升所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活,形成强大的品牌势能消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆最终达到财富涌流、社会进步的全新局面
五、项目开发总建议引进先进的商业规划,特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合通过前期招商,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌,颠覆旧有商业格局注意引入商业物业和统一运营管理概念对项目精心包装通过超常规宣传,通过事件营销进行造势炒作让该项目的开发成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用通过适当灵活划分商铺面积来控制总价,推出短期租赁政策,尽量降低投资门坎,使项目积聚大量的潜在客户群地产工作计划年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点,并定下了全年完成n亿的销售目标迄今时间已过去八个月,今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况,统一一下思想,共同计划所余四个月的工作,力争完成全年销售目标.
一、工作小结
1、市场营销初创业绩初立品牌今年是新地产在广州有史以来推出销售楼盘和规模最大的一年,今年计划要推出岭南、东方、Z、时代四个大盘,在楼盘数量和档次跨度上都是空前的,这不但对市场营销系统提出了非常高的要求,也是对项目管理中心各部门协作能力的提出全新考验.或许年初确定今年目标时,不少同事对今年目标都持有保留甚至怀疑态度,八个月过去了,相信同事们应该已高兴地看到,岭南组时间过半完成销售目标已过半,东方组总销售业绩也已近半,z项目开售时间因故推迟,但整体业绩亦令人满意.取得这样的成绩是靠市场营销系统的同事开拓创新、团结协作、全情投入、点点滴滴取得的,当然项目组、公司各职能部门的同事的支持和配合也是分不开的.除了销售业绩,上半年四盘推出以及公司于8月5日举行的新中地产地区总部迁入珠江新城的庆典,均对公司在业界的形象产生了质的变化.相信同事们应该都已感受到了传媒、政府、购房者对新地产品牌认识的提高和对新地产产品的认同,岭南、东方的知名度和品牌应该讲在同区、同档次盘中建立了很好形象和地位,开售也已取得了初步的品牌效应.前不久一年一度对集团各项目中心均作一次考察的香港媒体代表团和证券分析员代表团访问广州,对广州区近四年来取得的进步和公司目前的业务表现也给予了充分的肯定.
2、内部优化初见成效为适应公司业务重点的转移和发展需要,公司上半年进行了较大的组织架构优化调整,取消了分区副总及分区设置,全面清理和明确了各职能部门的职责分工,明确了项目组、营销组、物管处为单位的项目协调工作机制.半年来的工作证明,有关机制明显地提高了工作效率,增加了责任感.其运行的效果是令人满意的.岭南项目,营销组、项目组、物管处密切配合,出色地完成了五一黄金周营销、2B
1、2期交楼、现在正密锣紧鼓地为9月19日2B3的营销做准备工作.z、z两位经理和岭南项目、营销组同事的工作态度、合作精神和工作经验是值得其它部门学习的.东方项目组在不到半年时间里也已基本理顺了以往遗留的问题,包括项目内部欠缺协调、合作单位间缺乏信任、工期和造价失控等情况.在开发管理部的直接支持下,克服了政府部门政策严重不协调造成的困难,出色地取得了项目及营销所需的有关证照.东方营销组、项目组间近月来配合明显加强,为在
九、十月销售旺季出佳绩,文今朝、劳慧儿和两组同事正积极筹备一些重要活动.相信东方组在十一黄金周会有出色表现.z项目是公司在广州、在中国地产项目中举足轻重的项目,规模大、设计复杂,过往设计、建造过程和营销策划也遗留下不少问题.项目组和营销组均在五月份改组,经过等同事的努力,保障了五一试盘、八月开盘、八月写字楼入伙等重大时间节点;项目和营销间的配合逐步加强;项目部内部及项目部与顾问公司、承建商的合作有了明显改进;工程建造已基本顺利;营销部和代理及广告公司间的合作机制也已形成并取得明显成绩.项目取得令人满意的销售成绩和市场形象,项目组、营销组的工作是值得肯定和表扬的.时代项目,由于历史、地理位置等因素造成了该项目市场营销的特殊困难.经过项目部、营销部和公司有关部门的努力,现在已正式取得政府天河软件园时代新地产园区及高科技开发区时代新地产园区的批文,同时也取得了民营新支持中心的批复.这为时代新地产下一步走住宅营商的市场路向打下了非常好的基础.相信只要用心做好下一步内部组织工作,一定能为公司创造出好的成绩.四个项目上半年的成绩,初步证明了目前项目协调机制的有效性,也证明了新架构下各职能部门积极配合,共同支持项目发展需要的服务态度和职业水平正在得到全公司的认同和发扬.为进一步理清部门、各职位的职责,为各职位的职业化发展,建立绩效考核及更合理的薪酬和奖励体系,人事行政部现在正与顾问公司进行有关职位、绩效、职业化等的项目,在项目完成后,相信各职位的职责、各职位的职业化发展方向、各职位的绩效考核以及奖励体系会更加清晰,公司的组织架构和职能将更系统化和科学化.>存在问题回顾前阶段的工作,市场营销和内部调整各方面都取得了一定的成绩,但内部也表现出不少的问题首先表现在责任心不够强,配合不够默契,有事互相推委等例如东逸业主投诉处理不及时,公司曾收到投诉函件,并有一定的不良影响;东方有客户因对银行按揭不满而退订;因部门工作不利造成东方营销部因电话欠费被停机等.其次,内部成本核算不清,成本控制不利.直接成本算不清,财务、销售、行政费用缺乏积累和与同行的比较,造成公司在决策过程中一直缺乏基本财务数据有利支持.再次,权力与职责不匹配,授权不清、流程审批流于形式等.总结上半年工作情况和问题,公司认为,上半年公司在营销、工程、内部调整优化等方面都取得了一定成绩.现在看,年初定下的全年销售目标的确是艰巨的,但并非不可能的.所余四个月时间希望各项目部、各部门加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标.
二、下段工作思路
1、工作核心加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标
2、各方面业务重点
2.1东方项目做好做细,创造佳绩
2.2z项目做出口牌,做出品牌
2.3岭南项目保持势头,注重后劲
2.4时代项目出奇制胜,改变形象
2.5内部管理明确分工,加强协作
2.6市场营销做好服务,做好品牌
2.7工程建造控制成本,保障质量
2.8产品开发继承改良,创造优势
2.9财务管理理清成本,控制开支
2.10人力资源建全体系,专业进步
2.11行政后勤改善服务,节约开支
2.12物业管理理清机制,节约成本
2.13遗留问题基本理顺或清晰思路
3、管理方面
3.1加强协作,增加凝聚力
3.2改良财务核算及成本核算体系
3.3建立、提炼、推广企业文化
3.4试行推动绩效考核体系
3.5改进优化业务流程
3.6加强项目管理知识体系的培训
3.7成本费用,算清算准,靠近同行,好于往年
3.8总结今年工作,提前做好明年计划
三、方法和措施
1、简化改进授权及审批。