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2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之五附详解
一、单选题.大多数写字楼以0为主A、出租B、租赁C、自用D、出售答案A解析写字楼由于档次高、设施设备复杂,因此,管理要求高,一般都委托专业物业服务企业管理同时由于多数写字楼以出租为主,出租率的高低是此类物业的生命线,而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关,因此,很多写字楼业主委托物业服务企业代理出租对于物业服务企业来说,为业主获取最大利润是其全部工作的出发点和落脚点,其所有工作均应围绕这个目标进行.产业园区,一般以为主要支柱产业A、高科技产业B、新兴产业C、金融产业D、文化产业答案B解析在处理此类纠纷中,物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助,采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾,切不可以强行压制采取硬性手段处理,以避免矛盾升级,产生意外伤害甚至集体暴力行为无论物业管理方如何制定应对措施,所有预案均应与银行主管部门事先协商制定,不能独断专行同时注意,在事发现场布置摄录装置,保留相关影像资料备用.目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业资源开发商D、物业保障服务商答案A解析物业服务集成商,又称物业服务总包模式,是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式,也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向.专用物业的共同特点不包括0A、产权单B、具有很强的公共性,社会关注度高C、易发生各类突发事件D、物业服务费相对较难答案D解析从物业经营管理服务的角度来看,除产业园区外,这些专用物业具有以下共同的特点
①产权单一,
②具有很强的公共性,社会关注度高,
③易发生各类突发事件;
④物业服务费相对更有保障.包括对物业“硬件”的管理A、策略与运行管理B、现场管理C、保险及风险管理D、财务管理答案B解析商业物业建成投入运营之后,需要对商业运营业务及商业物业实施管理商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行以及为承租商提供日常的管理和服务这些工作称之为商业物业的现场管理,它既包括对物业“硬件”的管理,也包括对“人”的服务.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内的简化图式A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案D解析一项投资活动,通常历经一个或短或长的时间段在该时间段内,资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系,我们要借助现金流量图这一工具现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是oA、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间,所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险,有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整,但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同,某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大,因此,租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量D、在“毛租”的情况下,业主要支付物业经营过程中全部的费用,因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案D解析D项,在写字楼的租赁合同中,“毛租”的方式不多见,常采用“净租”的方式即写字楼“毛租”时的租金很高,因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用;采用“净租”方式时,代收代缴费用覆盖的内容越多,基础租金就越低,因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用.某旧住宅,其重置价格为45万元,地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元因户型设计引起的功能折旧5万元,地区衰落引起的经济折旧3万元,该住宅的现值为万元A、35B、37C、40D、45答案A解析建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类计算三种折旧,该住宅的现值为45-2-53=35(万元).拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()A、保留价B、起拍价C、应价D、成交价答案A解析保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格.20世纪60年代,()首次提出生态建筑的理念A、保罗•索勒瑞B、伊安・麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案A解析20世纪60年代,美国建筑师保罗•索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念1969年,美国建筑师伊安•麦克哈格出版了《设计结合自然》一书,这标志着生态建筑学的正式诞生.某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元自投资者用现金支付如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为
2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为0oA、12%B、14%C、7%D、
2.8%答案:B解析现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率其中,税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资题中,该项投资的税前现金回报率为
2.8/20*100%=14%o.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的进行分析A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素答案A解析就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段.商业物业管理的基本共性中保障性是从角度对比分析得出A、从物业角度看B、从客户角度看C、从物业角度看D、从业主角度看答案D解析了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析
①附随性——从商业角度看,
②潜隐性——从物业角度看,
③保障性——从业主角度看.的选择和确定直接影响着经营效果,决定着经营管理的威与哦A、项目负责人B、管理团队C、经营管理小组D、专业操作人员答案A解析组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节项目负责人的选择和确定直接影响着经营效果,决定着经营管理的成与败.复利计息时,几个计息周期后的本利和是0A、Fn=P■niB、Fn=P1+i-nC、Fn=P[1-in-i]D、Fn=P1+in答案D解析复利计息,是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“利息再生利息”则第n个计息周期后的本利和为Fn=P1+in-1+P1+in-1-i=P1+ino.在房地产投资分析中,现金流量是OoA、用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B、把一项投资活动作为独立的系统,某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C、把某一项投资活动作为个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入D、把某一项投资活动作为独立系统,流出系统的资金答案C解析投资,必然涉及成本与收益的计算投资分析中,把一项投资看作个独立的系统,流出系统的资金称为现金流出,流入系统的资金称为现金流入把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量.报酬率与投资风险的关系是物业价值与报酬率的关系是oA、负相关,负相关B、正相关,正相关C、负相关,正相关D、正相关,负相关答案D解析从全社会来看,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低由于物业价值与报酬率负相关,因此,风险大的物业的价值低,风险小的物业的价值高.反映物业服务企业在定时期内经营业绩或经营成果的会计报表是A、资产负情表B、利润表C\现金流表D、成本表答案B解析利润表又称损益表,是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用成本,以及最终形成的切向:.为了持续保持写字楼的市场竞争力,提升写字楼的市场价值,通常需要采购高标准、高质量、0的物业经营管理服务A、多元化B、专业化C、现代化D、高效率答案B解析由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验,所以为了保持写字楼的市场竞争力,提升写字楼的市场价值,通常需要采购高标准高质量专业化的物业经营管理服务.一项成本仅与某方案有关,当该方案被取消时,此项成本亦可免除该成本是指0A、估计成本B、沉没成本C、可缓成本D\可免成本答案D解析A项,估计成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考,B项,沉没成本是指因为过去决策已发生,而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本,C项,可缓成本是指可延缓至以后期间支出,而对当期营业效率无影响的成本.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是A、物业服务企业成立社区文化的专门部门,负责社区文化活动的组织与执行B、社区文化建设要制定好计划和方案C、社区文化活动可以寻求政府支持D、在开展社区文化建设时再规划场地答案D解析开展社区文化活动必须有场地,硬件设施是社区文化活动的基本保障场地的来源首先要有规划设计部门应将社区文化活动的场地设施纳人规划物业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议小区交付使用后,物业服务企业在资金许可的情况下,还要有计划有步骤地对社区文化设施加以完善条件不够的,要尽可能地提高文化设施的利用率,要做到大活动有地点,小活动有场所.以下物业评估难以采用市场法的是A、学校、纪念堂B、物业开发土地普通商品住宅C、高档公寓别墅D、写字楼商铺答案A解析比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业,例如普通商品住宅高档公寓别墅写字楼商铺、标准厂房房地产开发用地等而对于数量很少很少发生交易或可比性差的物业,就较难采用,比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂寺庙等.下列关于酒店公寓的说法错误的是A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案A解析酒店公寓,又名酒店式公寓,是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓酒店公寓以接待长住客户为主,入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务,满足其的需求A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案C解析产业园区,一般以新兴产业为主要支柱产业新兴产业的企业从业人员往往比较年轻;园区地处偏远,企业刚刚发展,聘用基层员工多为外地务工人员3下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是A、调查时要有针对性,做到有的放矢B、调查后对调查材料进行整理分类C、经调查后,可确认开展何种经营项目、何时开展D、仅可采用问卷法进行调查答案D解析调查可采用问卷式进行,也可通过开设热线电话上门走访等去到收集信息和资料.根据是否考虑因素的影响,盈利能力指标分为静态指标和动态指标A、利润率B、通货膨胀率C、利率D、资金时间价值答案:D解析盈利能力指标,是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类其中
①静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算得出的指标,通常在对投资项目进行概略评价时采用,
②动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算评价指标.商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别o解析物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供多种经营管理服务,满足客户的多样化服务需求.现在人们越来越重视的距离是0A、交通路线距离B、最佳交通路线距离C、空间直线距离D、交通时间距离答案D解析由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离.按划分,产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意产业园区A、园区经济业态B、发展模式C、产业集聚形成方式D、产业园区的性质和功能答案A解析按园区经济业态划分,产业园区可分为
①工业园区以工业生产企业为主的特定区域,
②农业园区以农业生产为主的特定区域,
③科技园区以高科技研发企业为主的区域,包括软件园区高新园区等;
④物流园区以物品集散、交易、转运为一体的区域,包括港口园区、交易园区等,
⑤文化创意产业园区以文化创意产业为主的特定区域.反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是A、资产积累率B、已获利息倍数C、现金流量表D、利润率答案B解析已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍,从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力.在不同档次的写字楼里,客户群体构成的差异性不包括A、收入状况不同B、工作内容不同C、工作时间不同D、周边工作、生活环境的不同答案C解析写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性在不同档次的写字楼里客户群体构成的差异性很大,如
①收入状况不同,形成不同消费水平的客户群体,
②工作内容不同,形成不同专业服务需求的客户群体,
③周边工作生活环境的不同,形成不同生活服务需求的客户群体等从而形成了客户群体服务需求的多样性写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性.商业物业的支撑是As商品B、承租商C、顾客D、服务答案D解析商业物业是千万种商品的集散地,商业物业以商品为核心,以承租商为平台,以顾客为渠道,以服务为支撑,通过专业促销和运营,完成商品从采购入库上架推销售出、结算退换货等一系列活动,最终实现商业物业的经营利润.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是A、单利B\复利C、名义利率D、实际利率答案B解析我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况,所以在投资分析中,一般采用复利计息.物业经营管理的主要服务对象是A、房地产开放商B、业主和租户C、物业招标人D、政府答案B解析:物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等物业经营管理的主要服务对象是业主和租户.下列物业经营管理的内容中,以运行管理为主的是A、物业管理和设施管理B、物业管理和资产管理C、设施管理和投资组合管理D、资产管理和投资组合管理答案A解析物业管理和设施管理以运行管理为主,物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主.风险管理的首要任务是A、风险回避B、风险承担C、风险转移D、风险识别答案D解析风险的重要特征是它的不确定性和潜在性,不易被人们感受到或了解到因此,风险管理首要的就是要识别风险,也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险.租赁管理的客户对象是A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户答案D解析租赁管理的客户对象是租用物业的租户租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售,换句话说就是包含着服务销售市场营销等多个综合方面如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的,那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的.物业的某种年收益与其价格的比率指的是A、收益乘数B、资本化率C、有效毛收入乘数D、净收益乘数答案B.某投资者以400万元购进一写字楼单元,银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款抵押贷款价值比率为60%该贷款的年利率为9%按月等额还本付息假设该写字楼物业每年升值2%投资者在第6年年初将该物业转售,则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是万元A、
182.16;
259.47B、
150.53;
249.47C、
182.16;
217.84D、
192.16;
249.47答案D解析由题意川=15*12=180个月n2=5*1由60个月i=9%/12=
0.75%初始购买价格=400万元,则具体计算过程如下
①初始抵押贷款数额P=400*60%=240万元,
②投资者月还本付息数额为:A=P*i/[1-1+i-n]=240*
0.75%/[1-1+
0.75%-180]=
2.2342万元,
②第6年初写字楼物业的价值为400*1+2%5=
441.63万元,
④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为P=A/i*[1-1+i-n]=
2.2342/
0.075%*[1-1+
0.75%-180-60]=
192.16万元,
⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为
441.63-
192.16=
249.47万元.从商业物业的经营属性看,商业物业的主要活动是0A、以营销为主的活动B、以商品为主的活动C、以服务为主的活动D、以促销为主的活动答案B解析从商业物业的经营属性看,以商品为主的活动是商业物业的主要活动,占据主导地位,其他活动都应服从、服务与这种活动.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是A、建立在经验基础上,具有一定的可靠性,简单易行,但可能具有偶然性B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略,用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料答案C解析不同的定性分析方法的特点如下
①SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法物业服务企业使用这种分析方法,可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判,为项目的取舍提供比较客观的依据
②用系统分析的方法进行市场分析可以使企业从整体上考虑经营发展战略用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象,既看到供的方面,又看到求的方面,并预见到它们的发展趋势,从而做出正确的经营管理决策
③归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性,从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法这种方法建立在经验基础上,具有一定的可靠性,简单易行,但可能具有偶然性为了克服这种现象,需要扩大考察对象的范围
④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料,并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质,然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来,形成对市场整体认识的逻辑方法
⑤案例分析法就是以典型企业的营销成果作为例证,从中找出规律性的东西.物业服务企业常用的预算编制方式为A、一上一下式B\一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案D解析各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”
①物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下),
②各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的成本预算草案,并上报物业服务企业财务部门(一上),
③财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算(包括成本预算),并报物业服务企业管理层,然后再自管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给备部门执行(二下).房屋租赁实行登记备案制度,要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内办理登记备案手续A、5B、10C、15D、30答案D解析物业租赁合同订立后30日内,物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理物业租赁备案手续物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案.已知某笔贷款的年利率为6%借贷双方的约定为按月计息,则该笔贷款的实际利率是A、
0.5%B、6%C、
6.16%D、
6.19%答案C解析该笔贷款的实际利率i=1+r/mm-1=1+6%/1212-1=
6.16%o.某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于0A、社会平均收益率B、国民经济增长率C、通货膨胀率D、项目基准收益率答案D解析如果净现值大于等于零,说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的如果净现值小于零,则项目不可接受多选题.关于资产管理的横向突破,下列说法正确的有A、物业服务企业以企业拥有的信息客户等优势为纽带,积极利用外部资源,寻找合作伙伴,加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作B、物业服务企业以传统物业管理为平台,以物业管理上下游产业链和相关产业为目标,开拓资产管理C、横向突破的形式包括战略合作和商业合作D、横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作E、资产管理的横向突破,应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致,与企业核心能力、优势相一致答案ACDE解析开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带,积极利用外部资源,寻找合作伙伴,加强与其他行业企业的横向战略合作与业务合作横向突破的形式包括战略合作和商业合作战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式与纵向突破强调服务的项目和内容相比,横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业行业的比较优势进行合作物业服务企业拓展资产管理,无论是向房地产行业上游发展,抑或是向物业服务相关需求的下游拓展,还是向与其他企业、行业合作的横向突破,均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致,与企业核心能力优势相一致,进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择.物业服务的管理模式有A、单项或多项后勤服务工作外包B、将整体服务工作全面委托物业服务企业实施C、劳务人员外包D、管理与服务同外包E、将整体管理工作全面委托物业服务企业实施答案ABA、附随性B、守法性C、潜隐性D、保障性答案:D解析商业物业管理是商业经营活动的重要保障商业物业管理的主要活动有时与商业经营活动在时间上同步,有时超前有时滞后工程系统的任何故障秩序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的备方带来直接的经济损失,无论是厂商、店家的经济损失,还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面影响这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别.当租用房屋用于从事生产经营活动,修缮责任由0A、出租方承担B、承租方承担C、转租方承担D、双方当事人在合同中约定答案D解析在物业租赁合同中,必须明确列出租赁双方各自的修缮责任租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定.收益性物业的运营费用是除外物业发生的所有费用A、税金B、抵押贷款还本付息解析:从管理模式上讲,大体分为两种第一种是单项或多项后勤服务工作外包,如食堂保洁等从严谨的意义上讲,这属于劳务外包,又分为两种形式
①单纯的包清工,如食堂只向某餐饮公司或物业服务企业外包劳务人员如厨师,其具体的食堂运营管理工作,仍由该单位负责,
②将食堂的管理与服务同外包第二种管理模式才是真正意义上的物业管理模式即将整体服务工作全面委托物业服务企业实施根据单位规模的大小,有时委托一家物业服务企业,有时委托几家物业服务企业如清华大学,目前校内物业服务企业已达8家,分别负责不同的院系物业图书馆等.物业服务企业可以利用停车场管理资源,与专业厂商开展的业务包括0A、汽车维修业务B、二手汽车经营业务C、代理业务D、汽车养护业务E、汽车改装业务答案BCDE解析管理停车场的物业服务企业可以充分利用停车场经营的丰富资源例如,物业服务企业可以利用停车场管理资源,与专业厂商开展的业务包括
①二手汽车经营业务,
②汽车精品经营业务,
③代理业务;
④汽车美容业务,
⑤汽车养护业务;
⑧汽车装饰业务,
⑦汽车改装业务.物业组合投资管理的利润是通过途径获得A、选择确定经营管理合适的项目B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C整合不同类型的经营项目,拾遗补缺,进行全面综合经营管理D、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业答案ACD解析组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力,帮助业主详细制定投资目标并执行组合投资战略,以实现组合投资收益的最大化如就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等物业组合投资管理的利润通过三种途径获得
①选择确定经营管理合适的项目,
②整合不同类型的经营项目,拾遗补缺,进行全面综合经营管理,
③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营.关于边际成本,下列表述正确的有A、边际成本大于边际收入时的服务量,为企业可能获得其最大利润的服务量B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算C、当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时,是不合算的D、服务量增至边际成本等于边际收入时,为企业获得其最大利润的服务量E、边际成本小于边际收入时的服务量,为企业可能获得其最大利润的服务量答案BD解析边际成本是指在一定物业管理服务量水平下,增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数,用以判断增减服务量在经济上是否合算当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时,是合算的,反之,是不合算的AE两项,微观经济学理论认为,服务量增至边际成本等于边际收入时,为企业获得其最大利润的服务量C项,当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时是合算的.SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括0A、SaaS云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产B、SaaS云服务实现渠道优化C、SaaS云服务打通线上线下营销D、SaaS云服务创造全新的物业服务体睑E、SaaS云服务推动物业管理行业向技术密集型转变答案ADE解析SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括
①SaaS云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产,
②SaaS云服务创造全新的物业服务体验,
③SaaS云服务推动物业管理行业向技术密集型转变.下列属于商业运营部门负责业务的有A、接货验货及商品入出库B、承租商进驻或撤店C、顾客投诉处理D、装修现场管理E、商业资产保险担保答案:ACE解析商业运营部门负责的业务主要包括接货验货及商品入出库,商品质量管理及退换货,节假日促销,产品防伪打假,收银及假钞处理,顾客投诉处理,工商年检及行业商业考评,商业资产保险担保,室外广告位租赁.公寓别墅特约服务设计要点包括A、尽量与物业基础服务结合,减少人工成本B、充分考虑经营风险,编写服务规范C、全成本核算,适当盈利,结合市场定价D、重点考虑物业服务企业的利润E、绩效考核与团队激励答案ABCE解析公寓、别墅特约服务设计要点包括
①尽量与物业基础服务结合,减少人工成本;
②充分考虑经营风险,编写服务规范,
③全成本核算,适当盈利,结合市场定价;
④绩效考核与团队激励.影响写字楼分类的因素包括A、所处的位置B、经营成本C、空置率D、周边交通E、环境的优劣答案ADE论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准与其他类型的物业相比,写字楼物业的分类更为复杂换句话说,影响写字楼分类的因素更多不仅要考虑其自身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通.环境的优劣,还要考虑客户的组成及所提供的物业管理服务的水平等.会所实施多方位经营需要做到A、树立品牌,扩大影响力B、充分利用自己的资源对市场进行渗透,提高市场占有率C、利用拥有的项目开发市场D、收购其他项目E、开发新项目答案BCE解析多方位经营是指会所在一定的管理技术和服务的条件下,同时提供两种以上具有协同效应的服务,以求达到最佳社会效益经营效益的一种经营方式会所是否采用多方位经营是一个带有全局性长远性的问题
①充分利用自己的资源对市场进行渗透,提高市场占有率
②利用拥有的项目开发市场
③开发新项目.在一定的市场条件下,某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于A、当地房地产市场状况B、物业本身的状况C、物业所处的位置D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平答案BC解析写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置而写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积大小也有一定差异,尤其对高层建筑而言.物业经营管理市场调查的程序包括A、预调研阶段B、调查实施阶段C、信息资料分析整理阶段D、调查报告撰写提交阶段E、调查准备阶段答案BCDE解析:一般而言,物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段:
①调查准备阶段,这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案
②调查实施阶段,这一阶段是资料的收集阶段,即根据市场调查方案,通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料
③信息资料分析整理阶段,这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理统计和分析
④调查报告撰写提交阶段,这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果.低开高走的写字楼租金调整策略的优势包括A、更利于项目获得最大利润B、可以快速地聚集人气,有利于形成良好的市场氛围C、在后期价格控制上相对更容易D、资金方面,能够使其快速得到回笼,利于执行其他的营销措施E、容易实现对前期承租人的升值承诺,形成良好的口碑答案BCDE解析低开高走的优势包括
①可以快速地聚集人气,有利于形成良好的市场氛围,对后期的租赁运营有一定的推动作用,
②在后期价格控制上相对更容易,
③资金方面,能够使其快速得到回笼,利于执行其他的营销措施;
④容易实现对前期承租人的升值承诺,形成良好的口碑更利于项目获得最大利润是高开低走的优势.房屋租赁合同中,承租人的权利包括0A、可以不经出租人同意就转租的权利B、有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C、有要求保障房屋安全的权利D、有对物业管理状况进行监督、建议的权利E、经出租人同意有转租获利的权利答案:BCDE解析房屋租赁合同中,承租人的权利包括
①按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利,
②有要求保障房屋安全的权利,对非人为的房屋与设备损坏有权要求出租人维修,
③出租房屋出售时,有优先购买权;
④有对物业管理状况进行监督、建议的权利,
⑤经出租人同意有转租获利的权利.下列关于房屋租赁期限的说法,正确的有A、《合同法》规定,租赁期限不得超过20年B、《合同法》规定,租赁期限不得超过10年C、承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋D、出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的,应当事先征得承租人的同意,不用赔偿承租人的损失E、租赁期限届满后,继续承租原租赁的房屋,应当在租赁期限届满前,征得出租人的同意,并重新签订租赁合同答案ACE解析物业租赁合同必须有明确的租赁期限租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效租赁期满续签租赁合同时,租赁双方约定的租赁期限自签订之日起也不得超过20年租赁期限的表达应该完整、明确,写明开始和终止日期,并说明整个期限的时间长度出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用,并保证租赁合同期内承租人的正常使用,租赁期满后,出租人有权收回房屋,出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时,应当事先征得承租人同意,并赔偿承租人的损失,收回住宅用房时,同时要做好承租人的住房安置承租人有义务在物业租赁期满后返还所承租的房屋如需继续租用原租赁的房屋,应当在租赁期满前,征得出租人的同意,并重新签订租赁合同D项,租赁期满后,出租人有权收回房屋,出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时,应当事先征得承租人同意,并赔偿承租人的损失.通过物业服务企业的利润表分析,可以了解的内容包括A、企业定时期的盈亏状况B、企业盈亏的原因及构成C、企业财务状况的变动信息D、有助于评估企业的获利能力E、利润实现和分配情况答案ABD解析利润表又称损益表,是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表通过对利润表的分析可以了解的内容有
①一定时期企业的盈亏状况,
②企业盈亏的原因及构成,
③有助于评估企业的获利能力.物业经营管理可以分为等层次A、委托管理B、物业组合投资管理C、物业管理D、物业资产管理E、物业经营答案BCD解析由物业经营管理的概念可以看出,物业经营管理不是个特定的专业领域而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次.房地产估价的基本方法包括0A、比较法B、折旧法C、收益法D、趋势法E、成本法答案ACE解析房地产估价的三种基本方法是比较法成本法和收益法比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等.下列对于虚拟办公室需求客户特质的说法正确的有A、企业在城市业务中心地区以外运作,所以不需要市中心地址B、需要在市中心举行会议,需要有办公室C、经常往返各地,无需实际的办公场地D、居家工作E、需要个工作环境和形象,但没有建立实际办公场所的资金预算答案CDE解析虚拟办公室需求客户一般有以下几个方面的特质
①企业在城市业务中心地区以外运作,但需要一个市中心地址,
②需要在市中心举行会议,但不需要办公室,
③经常往返各地,无需实际的办公场地;
④居家工作,
⑤需要一个工作环境和形象,但没有建立实际办公场所的资金预算.物业经营管理市场交易的特点包括A、交易并不是物业本身产权的交易,而是物业管理服务产品的交易B、物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C、既受物业所处地理位置的影响,也受物业本身品质和档次的影响D、物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E、物业管理服务产品是依托物业而产生答案ABDE解析物业经营管理市场交易的特点包括
①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易,而是物业管理服务产品的交易
②物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定
③物业管理服务产品是依托物业而产生,具有一般服务产品的服务无形性、可变性易逝性不可分离性的特点,在交易过程中D、管理费用答案B解析收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修清洁、保安等),保险费、房产税城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴.物业经营管理服务的目标是()A、防止物业泡沫B、满足客户需求C、合理筹划物业税收D、提供舒适环境并切实保障物业的治安安全答案B解析物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标,综合利用物业管理(台设施管理)、物业资产管理、物业组合投资管理的技术手段和模式,为客户提供的贯穿于物业整个寿命期的综合性管理服务与经营活动.下列不属于学生管理内容的是()A、学生公寓B、学生食堂C、聚会D、实验室答案D要受到客户和第一线服务人员的相互影响因此物业服务企业必须有效地影响客户,方能创造出优质的服务价值解析学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理,学生食堂即餐饮管理,聚会管理.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,国际上一般公认的比较好的资产负债率是A、30%B、40%C、50%D、60%答案D解析资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标比较保守的经睑判断一般为不高于50%国际上一般公认60%比较好因为过高的负债率表明企业财务风险太大,过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够
11.租赁管理过程中,始终贯穿着0A、租金调整B、租赁营销管理C、租约续期D、租赁方案与策略答案B解析租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一,贯穿租赁管理的全过程在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引挖掘潜在承租人的措施和手段所以,出租人必须要不断完善提高营销技能和营销艺术,充分利用各种营销手段,这是获得经营收益的保障.下列关于产业园物业调处理与园区开发商、管委会的关系的说法,错误的是A、掌握园区定位,明确园区特殊需求和规定B、向日方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势C、建立良好的沟通渠道,定期走访,积极反馈园区企业需求D、服务的提供遵循效益最大化的原则答案D解析物业服务企业要积极处理好与园区开发商和管委会的关系,了解并掌握园区定位,明确园区特殊需求和规定,积极做好相关物业管理法律法规的介绍工作,赢得甲方对规范管理的支持建立良好的沟通渠道,定期走访,积极反馈园区企业需求,对甲方提出的意见和建议尽快反馈和落实开展经营服务,要配合园区定位,要满足客户需求,更要赢得甲方的支持和许可在前期入住率不高的情况下,向甲方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势,争取经营场地免租或减租.运用市场法对物业进行估价,首先应A、拥有大量的交易实例B、选取可比实例C、建立价格可比基础D、交易状况修正答案A解析运用比较法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例只有拥有了大量真实的交易实例,才能把握正常的市场价格行情,才能据此评估出客观合理价格或价值因此,首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例.下列对滚动预算与概率预算的表述中,错误的是A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大,但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计,使预算更为符合实际答案B解析B项,逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小,但预算精度较差.从事商业物业的经营管理,必须首先A、了解和掌握商业物业运营管理的目标B、了解和掌握客户的需求C、了解和掌握商业物业运营管理的特点D、对商业运营业务及商业物业实施管理答案C解析:从事商业物业的经营管理必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点否则容易发生好心办错事的情况,或出现管理空白区,有的甚至会直接影响双方的协调,影响商业物业的经营效益.下列不属于公寓、别墅物业的特约服务项目的是A、前台服务B、居间服务C、家政服务D、交通服务答案B解析公寓、别墅物业的特约服务项目包括前台服务临时照管儿童服务、托幼服务家政服务、交通服务、医疗及救护服务装修服务园艺绿化服务、邮递服务洗车服务、汽车租赁服务、保险服务、社区仓库服务、商务服务和超市服务.反映物业服务企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是A、资产负情表B、利润表C、损益表D、现金流量表答案A解析会计报表主表包括资产负债表利润表现金流量表资产负情表是指反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表利润表又称损益表,是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表.以下综合评价企业资产运营效率的指标是0A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案D解析总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标,体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度,反映了企业全部资产的管理质量和利用效率ABC三项均属于财务效益状况的指标.物业服务企业所经营管理的内容主要以为核心A、客户B、商品销售C、服务D、促销和营销答案B解析一般情况下,物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即围绕商品销售而展开,如满足商场工作人员的现场服务需求,满足消费者购物时的附属性服务需求等.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法,不正确的是0A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾,如果行不通便强行压制C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定,不能独断专行D、在事发现场布置摄录装置,保留相关影像资料备用答案B。