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某汽车大学项目管理课程设计班级学号姓名指导老师时间2009年7月调幅度为3%左右,总调幅度为9%
5、销售方式策略灵活多样的销售方式,直接会影响到销售的情况我们现提出如下建议1一次性付款,优惠3%2银行按揭不享受房价优惠,按揭不低于7成,年限不低于10年3凡是在高新区工作的高级技术、管理人才,从博士后到大学本科文凭的购房者,根据学位的高低,实行5%——2%的优惠政策4结合高新区政府引进西部人才的优惠政策,采取灵活多样的销售方式
6、广告策略1主诉求点突出社区无以伦比的内部优势,以“廊桥遗梦,水印宅邸”为主诉求点理由本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势及多层的建筑形式显而易见,易被客户同意,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易2各销售期诉求
①引导期可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,要紧介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等
②开盘期主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,建立人气
③正常销售期进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质,使之成为一广告系列3广告媒体选择
1、电视-以形象广告为主,结合综艺性广告
2、报纸-软广告与硬广告结合前期通过软广告进行引导,正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体-要紧选择能直达本案的与通过重要公共场地等繁华地区的公交车
4、电台-选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声
5、三维动画-提早展现小区内部的景致与内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度各主管副总经理
二、项目人力资源管理考虑到本工程地处桂林市政府建设重点新区的繁华窗口地段,因此把本工程列为桂林分公司重点窗口工程,将在技术上、管理上充分发挥集团公司人才优势,抽调更为有力的精兵强将组建项目管理机构,精心组织,精心施工,高质量地如期完成施工任务第三部分工程项目进度管理
一、进度计划(见附图)
二、进度操纵方法
(一)、设计进度假如操纵不住,将直接影响到项目建设总进度目标的实现为了缩短建设周期,项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排,使设计进度计划为施工招标服务,并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求,同时应充分考虑到有关政府与市政部门对设计文件审批的时间要求此外,关于由业主自身因素(如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数与条件、能否及时对设计文件进行决策与认可、能否尽量减少设计意图的改变与反复)造成对设计进度的影响,项目管理人员应协助业主尽早发现问题,并提出解决方案要紧任务是
1、审核设计方提出的全面的设计进度计划与出图计划,并操纵其执行尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿;
2、助起草要紧甲供材料与设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续;
3、协助研究分析分包合同及招投标、施工进度,与设计方协商,使设计进度为招投标及施工服务,并作为进度目标值;
4、协助业主对设计文件尽快做出审定与决策,以免影响设计进度计划;
5、在设计过程中进行进度计划值与实际值的比较,并提交进度操纵报告与建议;
6、协调各专业工种设计进度,使其能满足施工进度要求
(二)、建立三级计划进度管理体系
1、三级计划进度管理体系的人员构架所有有关单位,包含业主、设计、监理、施工各级承包单位,务必设立明确的进度管理架构,设置专职计划员,计划员需具备一定生产安排经验,熟悉图纸、施工组织设计、方案等技术文件,能对施工进度动向提早做出预测
2、三级计划进度管理体系的贯彻途径1完善例会制度
①每周召开至少一次均有各单位负责人参加的生产调度例会;
②各施工单位每周召开至少一次本单位的生产调度例会;
③必要时召开有关进度问题的专题会议2建立沟通渠道
①各单位生产负责人工作时间务必在岗,如临时外出须通知其他有关成员,并做出相应安排;除睡觉时间外务必能随时取得联系;
②各单位相互通告进度管理体系架构,建立本工程进度管理体系成员的联系总表;
③各有关单位之间,需建立纵向、横向联系各级生产负责人、计划员之间应及时进行指导、反馈、预警、建议等工作交流;
3.三级计划进度管理体系的工作流程一级计划一一总操纵进度计划
①此计划为项目指出最终进度目标,为各要紧分部、分项工程均指出明确的开工、完工时间,并能反映各分部、分项工程相互间的逻辑制约关系,与各分部、分项工程中的关键路线;
②总控计划中各分部、分项工程的工期制订,原则上一是要满足现场施工的实际需要;二是要符合各项已签合同的工期规定;
③甲方牵头制订总控进度计划,各专业负责人与总包、分包共同参与意见,经认真研究后确定;
④总控计划一经确定,便成为项目施工的纲领性文件,各方均要严格遵照执行,不做轻易调改;
⑤合同中应规定建设各方务必遵守总控计划,任何一方符合或者违反工期规定,在合同中均应规定有对应、明确的奖惩措施2二级计划一一阶段性工期计划或者分部工程计划
①二级计划的制订是为了保证一级计划的有效落实,故有针对性地对具体某一阶段、某一专业承包公司的生产任务做出安排;
②二级计划的制订,原则上务必符合总操纵进度计划的工期要求,如出现不一致情况,需经甲方认可,或者修改后再报;
③各专业承包公司在正式施工前务必上报该公司的生产计划,并上报监理、甲方审核;
④甲方在必要时将下发阶段性工期计划或者分部工程计划,有关施工单位务必严格遵照执行;
⑤二级计划的贯彻力度,要紧取决于专业公司自身的管理水平,各分包单位应对二级计划的执行情况引起足够重视,加强落实、检查的管理力度,出现特殊进度动向时,务必拿出有效的解决措施,务必保证阶段工期或者分部工程的进度目标圆满实现,为总进度目标在全局的实现奠定基础
⑥甲方、监理应及时或者随时检查、监督各专业公司对二级计划的落实情况,做到心中有数,并对各专业公司的工作给与时的激励、鞭策3三级计划一一周计划
①周计划的制订是将二级计划进一步细化到日常的施工安排中,是最基本的操作性计划,应具备很强的针对性、操作性、及时性与可控性;
②周计划的制订最要紧是切合现场实际需要,可具有相当的灵活性,可在灵活性、全面性与可操作性等方面给
一、二级计划以极大弥补;
③各分包单位须制订周计划上报总包;总包须制订周计划可附上分包计划上报甲方、监理;甲方、监理须对总包周计划进行批复,审批后的由总包制订的周计划作为最终根据,下发各分包统一执行;
④周计划的上报时间是每周生产调度例会之前编制项目进度计划首先列出实现项目目标的所有步骤从最大块的工作开始进行细化,然后将每块工作分配到各项任务中,最后收集并输入工期的估计值在创建了任务列表并按大纲的形式将其组织起来之后,就能够决定这些任务之间的相互关系并指定日期了项目进度计划的检查与评价在项目实施中,由于受到各类干扰,经常出现实际进度与计划进度不一致的现象这种偏差务必采取措施予以纠正我们通常使用对进度计划的执行情况进行跟踪检查,发现问题后,及时采取措施加以解决通过项目经理部的管理施工进度旬月报,对工程的施工进度及存在的问题进行熟悉由负责计划的工程师去现场,检查进度计划的实际执行情况,并定期与不定期的参加现场会议,熟悉工程实际进展情况,同时协调有关方面的进度关系在我公司承建的中环线张贵庄路顶管工程中,我项目部使用横道图比较法参照工程的实际执行状况与计划目标的差异第四部分工程项目费用管理
一、前期费用管理
1、建立以项目项目负责人为第一责任人的成本管理体系,其他人员各负其责
2、项目经理是项目成本操纵的关键,在操纵施工进度、人财物的调配中操纵项目成本开支
3、项目技术员在编制各项施工方案时首先应考虑采取新技术、新工艺,它是提高工效降低成本的关键
4、预算员是项目成本操纵的关键责任人,在每一单项工程施工中须严格操纵定额用工对整个项目的工程量进行细化分解,对超指标部分及时提出
5、质量员严格按施工图纸、施工规范、操作规程、质量验收评定标准组织施工;制定工程质量预控目标,严格监督、检查,确保各分部、分项工程一次交验合格;深入现场,防止重复用工、返工缺失等
二、合理部署降低成本措施降低施工项目成本的途径,应该是既增收又节支归纳起来有三大方面组织措施、技术措施、经济措施
(一)、组织措施项目经理、经营部、经济部、财务部及其他部门与班组应各负其责精心组织,为增收节支尽责尽职
(二)、技术措施.制订先进的、经济合理的施工方案,以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的.在施工过程中努力寻求各类降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等措施.严把质量关,杜绝返工现象,缩短验收时间,节约费用开支
(三)、经济措施.人工费操纵管理要紧是改善劳动组织,减少窝工浪费;实行合理的奖惩制度;加强技术教育与培训工作;加强劳动纪律,压缩非生产用工与辅助用工,严格操纵非生产人员比例.材料费操纵管理要紧是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作,减少各个环节的损耗,节约采购费用;合理堆置现场材料,避免与减少二次搬运;严格材料进场验收与限额领料制度;制订并贯彻节约材料的技术措施,合理使用材料,综合利用一切资源.机械费操纵管理要紧是正确选配与合理利用机械设备,搞好机械设备的保养修理,提高机械的完好率、利用率与使用效率
4.间接费及其他直接费操纵要紧是精减管理机构,合理确定管理幅度与管理层次节约施工管理费等等项目成本操纵的目标是把各项生产费用操纵在计划成本的范围之内,保证成本目标的实现施工项目成本操纵的目的,在于降低项目成本,提高经济效益
5、合同方面根据施工图,承包合同为根据,根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标,全面地编制好施工组织设计,以此作为制定计划成本的基础对合同中的暂定项目与存在变更的分项工程,及时申报尽可能的增加工程收入用合同给予的权利合理的增加收入,减少支出
6、技术方面首先根据施工现场的实际情况,科学规划施工现场的布置,为减少浪费,节约开支制造条件;根据自身的技术优势,充分调动管理人员的积极性,开展提合理化建议活动,近可能的扩大成本操纵的范围与深度
7、质量与安全方面;严格按照工程技术规范与安全操作规程办事,减少与消灭质量与安全事故的发生,使各类缺失减少到最低限度第五部分工程项目质量管理
一、项目质量计划策划根据桂林建筑工程质量要求与公司A版质量体系文件及本工程合同、现行国家施工规范等编制质量计划,适用于桂林奥园水印长廊工程建设的质量管理,是本项目建设实施质量保证的纲领文件之一,所有与工程项目施工有关的人员务必遵照执行
二、质量目标项目质量目标为达到验收优良等级,确保至少50幢获“桂林”杯
三、质量风险分析及计策一要紧任务是
1、认真分析设计图纸,及时向设计单位提出图纸中存在的问题对设计变更进行技术经济分析,并按照规定的程序办理设计变更手续凡对投资及进度带来影响的设计变更,需会同业主核签;
2、审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量与标准要求,并根据需要提出修改意见;
3、在设计进展过程中,协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求,并根据需要提出修改意见;
4、若有必要,建议组织有关专家对结构方案进行分析与论证,以确定施工可行性记结构可靠性,以降低成本、提高效率;
5、进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析;
6、对常规设备系统的技术经济进行分析,并提出改进意见;
7、审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合,一边获得有关政府部门的审批;
8、审核施工设计是否有足够的深度,是否满足但是共性的要求,确保施工进度计划的顺利进行;二对项目所使用的要紧设备、材料充分熟悉其性能,并进行市场调查分析;对设备、材料的选用提出咨询报告,在满足功能要求的条件下,尽可能降低工程成本.材料质量风险分析1对本工程功能与结构有影响的要紧材料为碎;钢筋;砌体材料;装饰材料等,任何一种材料出现问题,都会对工程实体质量造成重大危害2材料质量风险计策严格执行公司材料管理制度,严把材料验收关,做好材料验收记录;进货产品在投入使用前,务必由产品的采购人员获取产品的各类质量证明的有效文件,如合格证出厂证明、试验报告,准用证与其他规定证件等;凡进入施工现场的物资,由项目部材料员黄善发及质检员陆益兵进行验证,并作好验证记录,验证合格后由材料员黄善发与仓库保管员龚祖成办理入库手续;凡《材料检验与试验规范》中规定需要复试的产品,在投入使用前务必进行复试,未经复试或者复试不合格的产品不得投入使用,需复试产品有水泥、钢材、防水材料、外加剂,砌块,砂、石等;产品在使用前或者使用过程中,如对其质量仍怀疑时,须再次进行检验与试验,从而进一步保证产品的质量.施工工艺风险分析
(1)本工程属住宅工程,基本无特殊施工工艺,存在风险要紧有碎实体强度不足(碳化度过大)、施工测量误差及房间尺寸等
(2)施工工艺风险计策加强技术交底工作,重视过程操纵;提早做好碎的试配工作,安排专人负责碎的养护工作;严格操纵轴线位移、楼层标高、预留预埋位置等,跟班监督好班组施工中轴线标高、几何尺寸的操纵工作.不合格品风险分析
(1)不合格品要紧包含不合格物资及不合格过程,施工工程中不可避免的会产生不合格品,若处理不当,同样会给工程质量带来隐患
(2)不合格品风险计策一旦发现不合格品,及时做好标识;对不合格品根据严重程度,划分处理权限;不合格纠正后,由项目经理部技术负责人吕建君、质检员陆益兵及有关工长进行验证返工/返修后的产品应重新进行检验与试验;关于项目出现的重大不合格过程,由项目部上报公司技术质检科进行处理第六部分安全管理
一、安全管理口号传播安全文化,宣传安全知识安全来于警惕,事故出于麻痹
二、安全管理措施
三、施工现场“十不准”
(一)、不戴安全帽,不准进现场
(二)、酒后与带小孩不准进现场
(三)、井架等垂直运输不准乘人
(四)、不准穿拖鞋、高跟鞋及硬底鞋上班
五、模板及易腐材料不准作脚手板使用,作业时不准打闹
六、电源开关不准一闸多用,未经训练的职工,不准操作机械
七、无防护措施不准高空作业
八、吊装设备未经检查或者试吊不准吊装,下面不准站人
九、木工场地与防火禁区不准吸烟
十、施工现场各类材料应分类堆放整齐,做到文明施工第七部分工程项目风险管理
一、项目风险识别
1、直接风险1工期风险2质量风险3技术风险本工程属通常住宅工程,技术含量不高;但本工程作为高尚商品房,对各类质量通病及质量隐患的防治就显的极为重要故本工程技术风险要紧集中在工程测量操纵、外墙门窗、厨卫间防水渗漏、房间净空尺寸等方面4安全风险本工程属高层住宅,高处施工作业范围广;职工素养不高,安全防范意识不强5索赔签证风险工程变更的有效性;工程变更的时效性;工程变更签证的管理6指定分包与指定材料风险本工程桩基工程、铝合金门窗、阳台栏杆百叶、电梯工程等为业主指定分包工程;内墙保温砂浆等为业主指定材料以上工程对项目总体进度计划的实施影响深远
2、间接风险1物价上涨风险2不可抗力风险合同规定不可抗力按通用条款执行3管理风险管理风险要紧集中在下列几个方面一内部管理人员的团结协作;二是业主、监理与兄弟施工单位的配合;三是外部质监、环保、公安、市容等监察监督部门4付款风险合同规定付款节点,施工单位能否按时完工是风险5施组及方案认可风险施工方案应兼顾技术与经济措施;保证方案的有效性
3、其他风险
(1)合同中约定不明与隐含条款带来的风险
(2)施工单位的能力或者其他原因引起的停工及缺失
(3)竣工风险
(4)竣工结算风险策划
二、项目风险的分析(三点预测法、蒙特卡罗模拟法、启发式研究法、决策树)三点预测法三个变量(乐观、悲观、最大可能)举例乐观完成工期时间为4星期、悲观预测为25星期、最大可能为10星期通常公式是[乐观值+(4*最大可能值)+悲观值]/6就是结果也就是[4+(4*10)+25]/6=
11.33星期
三、项目风险策略
1、直接风险计策与措施
(1)工期风险计策与措施由项目负责人派技术人员每天亲自去施工现场监督及督促施工单位按时保质量完成进度,合理划分施工流水段,配备足够人力、物力,合理组织施工;杜绝由于业主原因而导致延误
(2)质量风险计策与措施
①建立完整的质量保证体系,加强工程质量管理,确保至少五十栋获得市优工程
②加强材料采购关、验收关及使用关,一是要符合图纸设计要求,二要符合国家材料质量规范要求,三要符合业主特殊要求;进场材料合格证、准用证、试验报告等要齐全有效;材料应复验合格后才能使用
③注意工程各类资料的收集整理,积极申报
(3)技术风险计策与措施
①测量人员务必持证上岗,测量工作务必认真细致,误差在同意范围之内
②进场后务必及时与甲方(监理)办理测量主控点书面交接手续,并进行复核
③现场定位后,在现场设置明显标志桩,并采取措施防止破坏或者移位
④建立由项目经理领导、执行经理中间操纵,责任工程师现场检查,作业人员自检的多级测量质量管理系统所有原始测量资料务必整理存档
⑤加强自控,施工测量同意一定范围内的偏差
⑥外墙(门窗、厨卫间防水)渗漏风险计策1)技术交底工作到位2)加强过程操纵3)建立专项质量验收制度
⑦房间净空尺寸操纵风险计策第一部分项目策划错误!未定义书签
一、项目基本情况错误!未定义书签
二、营销策略6第二部分工程项目组织管理9
一、项目管理组织形式9
二、项目人力资源管理9第三部分工程项目进度管理10
一、进度计划10
二、进度操纵方法10第四部分工程项目费用管理14
一、前期费用管理14
二、合理部署降低成本措施15第五部分工程项目质量管理16
一、项目质量计划策划16
二、质量目标16
三、质量风险分析及计策16第六部分工程项目安全管理17
一、项目安全管理口号17
二、项目安全管理措施17
三、施工现场十不准23第六部分工程项目风险管理24
一、项目风险识别24
二、项目风险的分析25
三、项目风险的策略251)加强过程操纵2)建立专项质量验收制度3)根据桂林市分户验收专项验收表格进行检查验收
(4)安全风险计策与措施
①建立完整的安保体系
②督促施工单位进场后对所有职工进行安全生产教育,建立安全个人档案,签订安全责任目标书
③确保安全生产的投入,个人劳动保护用品要满足生产安全要求
④现场料具堆放整齐,标号、规格、型号要分清,施工道路清洁、畅通,无积水、垃圾等
⑤围墙、大门符合公司统一形象规定外架要符合安全生产要求,充分展示企业形象
2、间接风险计策与措施
(1)物价上涨风险计策与措施为确保清标工程量计算准确,应充分利用图纸会审形式将潜在签证内容予以明确比如基础砖胎模、门窗洞位置门下挂板、桂林市质量通病防治特殊规定、加强钢筋设置等另外,应特别注意市场物价行情,使用各类措施规避物价上涨风险
(2)不可抗力风险计策与措施施工组织策划中注意规避风险,尽量将不可抗力带来的缺失降到最低
(3)管理风险计策与措施加强内部管理人员的沟通与协调,重点以公司规章制度为准则展开内部管理工作;与施工、监理等单位保持良好的工作关系,尊重他人工作,有争议及时纠正处理;保持与监察监督部门经常性的沟通、联系
(5)付款风险计策与措施加强与施工单位、监理的沟通与协调
(7)施工组织设计及方案认可风险计策与措施编制施工方案时应考虑周全,兼顾技术与经济合理
3、其他风险计策与措施
(1)合同中约定不明与隐含条款带来的风险计策与措施对合同约定不明或者隐含条款,要及时发函施工单位给予澄清或者确认
(2)施工单位能力引起的停工及缺失计策与措施若发生施工单位能力达不到要求或者其他原因引起的停工及缺失,要及时收集索赔证据与旁证资料,按照索赔程序索赔
(3)竣工风险计策与措施加强业主直接分包管理,对单位工程竣工担负总包责任;提早整理竣工资料,并交有关部门检查,资料提早实体验收合格;
(4)竣工结算风险计策与措施组织完整的竣工结算书,竣工一旦完成,迅速介入结算程序,并主动与审计单位加强沟通,妥善处理各类争议
(三)、制定风险管理责任按所列风险因素及计策措施与防范落实责任并责任到人
(四)、实施过程风险参照制定随着工程的进展时间、分阶段对风险进行对比,适时调整风险计策项目进展策划书第一部分项目策划
一、项目概况
(一)、项目基本情况
1、项目名称“奥园水印长廊”;
2、建设地点灵川大坪镇下力脚村,华侨农场旁,西南临漓江,东临桂磨公路,南临桂林甲天下农业进展有限公司;
3、项目性质新建;
4、项目开发商桂林金德房地产开发有限公司;
5、建设规模该项目总占地面积为114421012建筑面积为
50503.8m2;
6、工程投资
1.2亿元人民币;
7、建设内容低密度商品住宅及娱乐、运动设施拟建131栋建筑130栋商品住宅与1栋会所/管理中心会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等
(二)、主题思想湖光山色•绿荫翠华•碧波荡漾•庄园宅邸
(三)、设计构想
1、水景小区边上的漓江自然河流与引入社区曲折围绕穿透的水流,真正做到水印长廊之美景;
2、自然生态本案对面是3600亩超大型生态林,建筑处在生态城中,与环境相得益彰;
3、亚热带风情从建筑风格上使用欧式类型别墅演绎亚热带风情;
4、别墅之城总规模达114421m2建筑面积为
50503.8rtf规模宏大
(四)、初步经济指标经济技术指标表
(五)、总体分期进展规划2008年7月——2008年10月项目全面规划、工程设计2008年H月——2009年8月土建(含一期装饰、园林工程在内)2009年1月——2009年10月二期土建、装饰、园林工程
(六)、楼型户型设想
1、楼型设计朝向设想别墅与多层相结合,以别墅为主多层以五层为主不宜超过六层其中四到五层复式为上下两套复式单位,分别带屋顶花园、地面花园项目楼型考虑以板式住宅为主,结合规划需要布置部分点式住宅,并注意住宅朝向,务必做到“户户朝南或者朝东”各楼型所占比例大致为别墅约占70%;四〜五层复式约占30%o
2、户型设计设想别墅户型以大规模的户型为主,并以350-400平方米的户型为主打户型,多层住宅以150〜200平方米的四房与复式为主
3、空间特征设想别墅与多层复式住宅合理设计方位,使得空间上有层次感多层复式单位设计在顶楼或者底楼,成为“空中别墅”或者“花园别墅二顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”,底层单位可设私家花园局部考虑首层架空设计,增加庭院通透感
4、立面设计设想为表达项目概念设计内涵,塑造建筑形象的象征性、标志性,考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势,“奥园水印长廊”拟使用创新的“现代欧风”建筑形式,借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居与园林风格,强调人性化的休闲意趣与自在生活情调,塑造清新自然的“现代欧风”风格
5、环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征小区内装饰串联各个区域,作为生态系统、人流交通联系纽带拟使用绿脉环境设计,生态绿脉拟使用自由式、现代园林的手法,并增加富有欧洲文化内涵的景点小品,如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等“水印长廊”主题水系引入漓江自然河流,在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系一一“水印长廊”这一水系由一系列的水景景观构成水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等,成为贯穿全园的靓点水系与居住区的结合应当适度水系不应过于临近居民的生活休息区域,造成不必要的影响
6、配套设施构想1栋会所/管理中心会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等配电站,垃圾站一类附属配套设施,应结合周边环境,在外型上适当造型,配以一定的色彩,使之融合在环境中,或者与环境互相辉映避免产生呆板突兀,与环境格格不入的情况
(七)、投资估算总投资估算表
二、项目营销策划
(一)、市场概况
1、近期市场特征1目前整个新区区域正处于开发的前奏,作为新区内的项目,必将吸引公众的眼球;同时新区核心区域的若干项目,如世茂、中远等项目进度相对缓慢,本案将充分利用2008年底至2009年中的新区项目真空期打一个“时间差”;2由于还处于开发前期,再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期,因而具有很大的升值空间;3真正属于新区规划内的楼盘目前要紧是新外滩花苑与临潼苑与白金府邸,在高端市场仍然属于稀有产品;5新区、外滩源的开发,与四川北路的改造,使本案处于城市进展热点的中心区域必将产生更多的机遇,带来更大的市场需求;6目前桂林房地产高端市场不管是投资还是居住,都处于供需两旺的总体态势
2、市场进展趋势及利弊分析1进展趋势根据桂林市房地产市场的进展来看,未来三到五年内桂林市房地产市场的最大一个转变是商品房的消费将很快从贵族化消费过渡到平民化消费,这是一种消费模式的根本改变这种消费模式的改变将会深刻影响到桂林市未来的市场格局,这要紧表现在下列几个方面
①中高档、中档住宅的主力户型面积将降低,户型设计将更强调功能性、多样性、与有用性,带室内装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势
②景观价值将在很大程度上抛离朝向与楼层价差
③大型楼盘的市场将习惯力将大幅提高,规模效益更能兑现
④住宅消费将成为一种时尚,主题楼盘大量涌现,市场进一步细分,人们消费需求更加个性化、多样化
⑤住宅将成为一种大众投资工具,而政策与金额将提供更广泛的支持2不利因素
①新开楼盘剧增,增幅与增量均创历史记录,相反购买力的增涨却依然缓慢,经济形势不容乐观,普通百姓收稳固性较差
②二级市场的不活跃在一定程度影响了一级市场的成交
③开发商更加成熟,规划、设计、广告、行销方式等方面的竞争进一步加强3有利因素
①政策的利好因素较多,总方向是扩大内需,放松银根,刺激消费,利息有再度调低的可能住房信贷规模继续扩大,手续进一步简化;
②放宽户口限制,刺激外地户口购房热情;房屋二级市场活跃后,将产生更多的二次购房阶层;
③本项目所处位置为未来经济进展重心,会吸引更多客户
3、同期物业对比1周边已开发项目,如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放,由于其相对较低的价格,对本案造成一定的威胁;2四川北路的整体开发,在未来将出现较大规模的高档住宅供应量,由于其户型面积、规模效应等因素,将对本案造成一定的竞争力;3随着北外滩与外滩源开发进程的加速,与本案地段优势雷同,甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞争能力4总价竞争与同品质物业竞争并存
①针对同类型的别墅物业一一水景、生态,没有明显的区域特征竞争优势自然资源与后天整合优势一一真正水印长廊;产品的品质与创新一一亚热带风情;板块进展前景与别墅住宅特区概念
②针对同总价的别墅物业一一高档住宅区定位,单价在5000元/平方米以上,面积在280平方米以上竞争优势以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念,从进展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖
4、本项目优劣势分析1项目优势
①北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心;
②与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面具有非常特殊的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中特殊的风景线;
③由于本案具有娱乐与运动设施,使本案与本区域的规划相符合,大大增加了本案的档次2项目劣势由于本案的开发正处于新区开发的前奏,新区的真实价值还没有在房地产市场表达出来,因此存在着很多的不确定性,特别是本案的升值空间,具体表现在定价的策略
①本案的占地面积相对较小,因而在环境设计上的余地较小,只能借助于建筑设计与周边景观资源的充分利用;
②由于重点考虑了观景效果、建筑景观,使部分房型出现了一些不规则的空间布局,使人们居住心理与家居摆放有一些困难
5、本项目目标市场细分1深识城南区域价值、著名房产名牌项目房价看涨的炒家2在高新区、武侯区工作的中产阶级、高级白领及国家公务员、外籍高级管理、技术人才3有意在城南置业投资的外地人士4经常商务出差到外地已有家室的金领人士
6、市场分析结论我们尽量的回避市场环境与项目周边环境所带来的不足,尽可能的转换成优势,从项目的规划中开始,避免高容积率、绿化面积过小、户型单
一、动静不分、定价不当、配套不齐全、景观楼层朝向差、浪费面积过大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不灵活、宣传不到位等等一系列问题要使购房消费者感到真正的物有所值,做到高档精品的实质再加上推广的策略与变通,那么消费者就一定会认同
二、营销策略
1.宣传策略从“水”的方面做足文章,并寻求概念的创新与突破一个别墅社区的营造无外
②乎两点“山”与“水”从本案的地块资源与目前的现状分析,做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章,并寻求在水上做出突破与创新,同时将生态、人文、地段进展前景等方面作为其它支撑点概念创意如下
①跳出显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破,大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念,而说的言之有物、言之有理的很少以水为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸生活”“环岛别墅”等,这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵,但是,在这些概念被越来越多地沿用后,就显得苍白与无力因此本案关于“水”概念的创新务必跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破与创新
②将水的概念做到极至自由之水是自然景观中的奇丽角色从汩汩清泉与山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖与微咸的河口,最后流入大海,水对所有人都有着不可抗拒的吸引力要将水的概念做到极至,我们务必从多个角度进行思考、落实
③独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念“桥居时代”的特殊创新桥一桥居一桥生活,我们希望通过谈“桥”来说“水”以“桥居时代”转化“岛居”“亲水”等概念,倡导新水景别墅的新时尚、新概念,引领别墅生活新潮流,桥的存在使我们的水活了!样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨
④独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”“水化率”的新概念,避“绿化率”不谈而创新性地提出“水化率”,强调水的概念,同时暗含“绿化太好无须多谈”之妙,以“水化率”改写别墅豪宅的历史在我们的别墅社区里,“生态走廊”、“生态的绿”与“奢侈的绿”让我们的“绿化率”成为多余的赘述“水化率”概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的考虑我们的产品要拔高必定要求我们做足水文章,因此我们将“通波塘”的活水引入小区,营造出“户户有水、“处处是水景”
2、营销概念传播广告总精神水印长廊,林景别墅推广主口号廊桥遗梦,水印宅邸
3、产品设计的思考1对环境的思考依托于我们的“水景概念”为中心,结合生态绿化造景,在别墅城中缔造非同通常的景观以水造景,以桥串景2桥概念在产品中的落实围绕水主题而深化水主题在小区岛与岛之间、水与水之间设计主题桥,以“水印廊桥”为中心将古今中外的文化名桥引入社区,缔造独特的桥居生活与桥文化桥的形式形态创新与多样化在别墅小区内,桥的设计重视的远不应只是其基本功能,应尽可能地提供一种另人兴奋的穿越体验,从各个方向与角度,给予桥以雕塑感3对建筑的思考以水景环境构筑建筑组团,在营造水系景观的基础上进行别墅产品的创意尊重自然,要求有私密性,建筑同地块与整体景观相连系别墅要注重室内空间的户外延伸比如入口道路通向入口庭院,厨房通向待客区,餐厅室通向露台卧室通向桑拿浴房,游戏室通向娱乐庭院,明堂通向花园等等,通过巧妙的规划实现室内室外空间的相通互融4关于会所作为别墅社区的精神集中反映地,会所的设计显得尤为重要会所与水景的互生相融会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所,或者者会所内温泉、室内游泳池的设计都能够体现会所与水景的互生相融
4、价格策略建议1低价入市价格策略我们可将销售分为试销预订及全面发售两个阶段,试销阶段是为正式销售寻找突破口,同时又可调整自己的部署既然是定位为高档建筑群,假如以低价入市,借助中海外的品牌优势、项目的规模优势,使入市即达到很好的效果2动态价格,逐步提高低价入市收到良好的销售成果时,即进入全面发售阶段,根据销售及工程进度实施制定涨价策略,且该策略在推广之初告之客户,使其对购房者形成实惠的感受,以此增加销售率,价格可三次至四次调价,每次上调100元/nV左右,上姓名职务学历职称备注孙林总经理硕士高级工程师蔡达副经理本科高级工程师吕建财务科科长专科工程师王剑桥项目策划部部长本科工程师陆益审计科科长硕士工程师黄建办公室主任本科助理工程师蒋辉销售科主任本科助理工程师何军合同科主任专科助理工程师徐红平材料科主任专科助理工程师姚新预算科主任本科助理工程师
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42009.51020301020301020301020301020301020301020一期工程基础一期工程主体绑钢筋一期工程主题支模板一期工程主体浇混凝土屋面工程内装修外装修门窗工程油漆工程园林工程竣工验收
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62009.71020301020301020301020301020301020301020二期工程基础二期工程主体绑钢筋二期工程主题支模板二期工程主体浇混凝土屋面工程内装修外装修门窗工程油漆工程园林工程竣工验收用地面积114421m2总建筑面积(含地下室面积)
50503.8m2计入容积率总建筑面积(不会加下室面积)
45503.8m2住宅总建筑面积(木今MiK去而和、
43000.8m2会所建筑面积2503m2地下部分建筑面积5000m2容积率
0.398建筑密度14%绿地率60%总户数138户公共停车位约20台私人停车位约150个项目名称估算价值技术经济指标单数量指标住宅6700m
243000.1560会所及管理用房250m225031000休闲、娱乐设施500基础设施1500护岸50疏通漓江侧流水道50m3001700绿化200m268653水电投资100污水、噪声等治理300土地征用费2000m2114421180市场推广及管理费350总投资12000。