某房地产开发公司项目实施方案

某房地产开发公司项目实施方案河西帝皇灯具超市可行性研究报告天庆房地产二OO六年H-一月二十六日进产业结构优化升级的重要途径，进一步加大调整产能过剩行业与淘汰落后生产能力的力度一方面加大对小冶炼的淘汰力度从今年9月1日起提高电解金属镒的行业门槛与能耗、环保标准，规定单条生产线产能务必在1万吨/年以上，企业生产规模务必达到3万吨/年以上，A级、B级产品综合电耗不高于8600千瓦时/吨，C、D级不高于6500千瓦时/吨，原料中可溶性镒回收率大于82%等另一方面操纵高消耗、高污染、资源性产品出口从今年11月1日起硅镒出口征收5-10%的关税，从明年1月1日起，铜铝出口征收10-15%的关税，同时对冶炼企业实行差别电价我市铁合金、水泥、纺织、电石、电力等高能耗的规模企业达到112家，占全市规模企业总数的28%这些企业对地方财税奉献大，吸纳就业岗位多，对全市经济社会进展至关重要面对国家产业调控政策，假如不采取相应措施积极应对，大部分企业将因达不到要求而面临关闭或者停产

二、加快改革攻坚带来的社会矛盾增多我市改革已进入攻坚阶段，明年乃至今后几年将强力推进工业企业、商贸流通企业、城市管理、竞争性社会事业与城乡集体经济经营性资产等几大重点领域的改革，必定涉及利益关系的调整，遇到这样那样的阻力，假如不积极稳妥，处理不当，就会影响社会与谐稳固综合分析宏观经济环境与全市经济形势，我们认为，明年怀化经济进展机遇与挑战并存，机遇大于挑战，总体处于艰难的爬坡阶段，处在蓄势待发、孕育突破的关键时期据市统计局预测，明年我市经济增长速度保守估计为

9.9%同时也有增长

11.0%、

12.0%的潜力今年11月20-21日市委召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作，在充分权衡各类利弊因素的基础上，确定2007年经济增长确保H%、力争12%高于全国8%、全省10%的预期目标，既表达了追赶跨越、提升标杆的要求，也具有现实可能性与可行性能够预见，随着一批重大项目的建成投产，到2008年撤地设市10周年的时候，怀化经济进展必将登上一个大的台阶

（四）、项目概况拟开发的怀化天庆房地产开发公司河西帝皇灯具超市项目位于河西世纪广场西北方向，河西主干道舞阳大道与神龙北路正相交处东面与河西目前唯一的市政广场一一世纪广场相望，西面为天庆商贸城及轻纺城，北面为天凯装饰材料城，南面为新建的五金水暖机电大市场河西帝皇灯具超市项目是怀化天庆房地产开发公司开发的一个以商业为主体的综合类项目总占地面积约为4200平方米，建筑占地面积约为3000平方米，项目用地性质为商服用地地块面向世纪广场呈弧形展开，呈较不规则形状项目基地平坦，地质条件良好该地块周边经营业状以建材、家庭装修类商品为主经市场调查，河西目前尚未有真正意义上的专业灯具经营市场，而因货车不准进城的政策执行，现人民路灯具街经营户希望向河西搬迁，河西帝皇灯具超市的定位由此而来根据本项目区位状况，根据市场调查，灯具经营户提出要求本市场适当配套部分居住及办公物业，以配套市场经营的需要考虑到市场经营户的实际需要，同时结合考虑本项目位处河西世纪广场（神龙路与舞阳大道交汇处），为提升河西整体区域品位，进一步吸引投资者前来怀化投资，本项目拟配套建设一栋高层塔楼

二、项目提出背景从怀化城市整体规划上看，河西作为专业市场规划的片区已然成型，目前已形成十九大专业市场，市场辐射我国西南五省约2500万人口，成为流行业的重要出口港，开发河西帝皇灯具超市项目既符合怀化整体城市规划，也是顺应怀化灯具经营户大部分业主的希望，实属必要

（一）项目建设的背景怀化地处湖南省西南部，西邻贵州，南连广西，自古有“黔滇门户”，“全楚咽喉”之称怀化现辖13个市、区幅员

2.76万平方公里，人口约500万，聚居着汉、侗、苗、瑶、土家等32个民族这里山清水秀，幅员辽阔，物华天宝，人民勤劳勇敢、善良好客怀化是湘黔、枝柳铁路与320国道的交汇中心；新修建的渝怀铁路马上通车，构成了怀化交通枢纽中心改革开放以来，在党中央国务院与省委省政府的正确领导下，怀化的经济迅速进展，经济实力日益增强1990年，国务院确定怀化为全国农村综合改革试验区后，怀化的变化更是日新月异在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省边区的44个县市，约9万平方公里，1500万人口广大区域内的中心地位更加突出怀化市素有“火车拖来的城市”之喻国家重要铁路动脉湘黔铁路与焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高目前，每天由怀化始发与终到的客运列车有10对，过境客运列车13对怀化公路交通十分便利209国道与320国道在城区呈“十”字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境县乡公路通达城乡全市公路总数581条，通车里程达7666公里，其中国道长705公里，省道628公里，县道2440公里，乡道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度达

23.45公里/平方公里面向新世纪，怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的进展战略怀化至2010年进展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番，社会主义市场经济体制进一步完善，社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道，人民生活普遍达到小康水平，人口、资源、环境与经济进展关系基本协调展望新世纪，在新战略的指导下，怀化必将进一步加快进展，崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市

（二）项目建设的必要性从河西新区市场结构全局来看，开发河西帝皇灯具超市非常必要由于历史原因，河西原计划建设一家灯具市场项目，但因各方面的条件不成熟，在招商方面未取得实质性成功，在人民路经营灯饰的商家基本上均未能过来经营后来该项目变更为以家居装饰家具销售为主题的商业广场，尽管二楼保留了一部分灯饰经营面积，但全属一户灯饰商家经营现人民路灯饰一条街的经商户因货车不准进城，对其经营构成严重影响，纷纷要求到河西经营，而原修建的灯具市场项目经营定位已发生实质性转变，其商业面积已被家居装饰、家具广场等商家占据且无法搬迁，该项目没有空间容纳灯具经营商，且其建筑设计形态也与灯具经营商的要求不相符合在此情况下，人民路灯具经营商经与我公司洽谈并经勘查地块后，强烈要求我公司建设一家以经营灯饰为主体的专业灯具市场本项目与河西世纪广场紧紧相邻，位于舞阳大道与神龙北路交汇处的核心地段，为提升河西新区的整体城市品位，结合考虑灯具经营户的实际要求，我公司计划在本市场之上配套建设一栋高层塔楼此规划设计方案及物业定位，符合灯饰经营户的经营进展需要，同时优化土地资源配置，完善城区市场功能项目的建设将在很大程度上提升河西片区的整体形象，丰富河西的物业业态结构，对提高河西区人流聚合能力产生良好的促进作用，从而对河西片区的整体繁荣作出奉献，乃至对促进怀化经济进展将起到良好的作用

三、项目的可行性作为成立不久的地级城市，怀化兼具内陆山区城市的滞后性与新兴城市的赶超性，怀化的城镇化进程有着自己的特点与风格起点较低但速度较快怀化城区从只有数千人口的榆树湾小镇起步，进展到如今的规模与程度，只用了30多年时间，超过很多基础较好、起点较高的城市，要紧由于抓住了几次关键机遇一是七十年代国家投资建设湘黔、焦柳两条铁路，成十字型在城区交汇，十几万铁路建设大军给偏僻落后的怀化带来了勃勃生机，怀化因此被誉为“火车拖来的城市”与此同时，国家进行的“三线建设”，给怀化带来了现代工业文明，使之初步具备了现代城市的功能；二是八十年代以后随着行署与大批工矿企业迁入怀化，与城镇居民户口改革的试验，怀化城区人口激增，城市基础设施开始落后于人口的增长与需要，城市建设逐步加快三是九十年代末抓住撤地设市的机遇，提出建设“五省周边中心城市”的进展目标，怀化城市建设进入了“精心规划、合理布局、快速进展、以人为本”的新阶段以宝庆集团（德天集团）、武陵城集团、东兴集团等为龙头的民营企业与民间资本进入城市建设领域，对河西新区、湖天开发区、中方生态城、商业步行街等大型项目进行开发，成为推动城市建设的生力军怀化城区面积与人口迅速扩张，形成了怀化城区的基本格局，城市功能逐步完备，成为人才、物资、资金、信息、技术等要素的聚集扩散基地，奠定了区域性中心城市的基本框架由农业社会艰难蜕变为现代工商社会怀化城区脱胎于小农经济时代的榆树湾镇，植根于深厚的传统农业文明，受到农业文明的长期熏陶早期的怀化民风淳朴，保留了一些自给自足的小农经济意识与生活习惯，如自己种菜、酿酒，自己做家具、煤球等为了加快城市进展步伐，筹措城市建设资金，有关部门采取了诸如卖“农转非”户口、市区买房上户口等“非常措施”，许多农民抓住这个机会“洗脚进城”成为市民，也把农村常见的随地吐痰、乱扔垃圾等习惯带进城里随着铁路建设大军的到来与机关单位与厂矿企业的迁移怀化，外来移民逐步增加，人口结构逐步改变，带来了各地的风俗习惯与人文传统，怀化逐步由偏僻落后的农村集镇蜕变为现代工商业城市八十年代的怀化能够说是“冒险家的乐园”，一些具有进取精神与冒险意识的人，抓住改革开放与体制转轨的机遇，完成资本的原始积存，由默默无闻的普通人成为著名的民营企业家，活跃在房地产业、制造业、贸易业、酒店业、娱乐业、饮食业等许多行业，成为引领时代潮流的风云人物城市综合实力进展较快2003年国家城调总队完成了一项题为《2001年我国地级城市综合实力比较研究》的课题报告，对全国269个地级以上城市中的265个城市综合实力进行了评估与比较测评城市综合实力的指标体系由三个层次、四个子系统及所包含的指标变量所构成，最后编成城镇化指数表达评估结果，怀化市城镇化指数为

0.8895在全国排名73位，在全省排名第4位与周边地区相比，怀化城市综合实力能够用“一强两优一弱”来概括一强，就是指怀化城市经济实力、人力资源与产业结构所表现的相对强势；两优，就是在经济进展与社会各项事业的全面进步方面所展现的经济增长稳固、经济结构协调、商贸流通发达、人民生活殷实、服务设施完善、科教文化先进等相对周边地区明显的优势；一弱，就是指怀化的城市环境、基础设施与城

一、总论

二、项目提出背景

三、项目的可行性

四、项目总体规划形式

五、基础设施及建设规模

六、投资估算与资金筹措

七、项目开发方案及开发建设实施步骤

八、项目实施的保证措施

九、社会与经济效益

十、结论与建议•、总论市综合功能上相对先进城市显示出明显的弱势随着怀化作为重点铁路交通枢纽地位的不断加强与提高，城市建设速度不断加快，同时随着货车不准进城政策的实施，河西区作为大西南商贸基地的地位日益突出拟开发的河西帝皇灯具超市项目，用地性质符合土地利用总体规划与城市规划，周边配套设施齐全，环境优美，交通方便，是我市灯具经营商的进行商贸活动的理想用地，是建设标准高、设计新颖、功能齐全、环境优雅、彰显城市品位的理想商业项目用地作为河西帝皇灯具超市项目的开发商的怀化天庆房地产开发有限公司是经湖南省政府及怀化市建设行政要紧部门批准的专业房地产开发机构，公司自成立以来，已成功开发了天庆商贸城等多个开发及施工项目大力进展现代服务业，改组改造传统服务业，提升服务业的整体水平，促进产业协调进展要依托我市的优势与潜力，进一步拓宽服务领域，提高服务层次，逐步形成结构合理、功能完善、生产主导的服务业体系大力进展生产性服务业，加强服务业与加工业的融合，并建立以服务业为中心的产业链目前自有资金充足，可在无需银行贷款的条件下，自行开发建设河西帝皇灯具超市项目从而在遵循为市场服务，为市场配套服务的前提下，努力提高河西专业市场的整体形象，积极拓展房地产经营，以提高经济效益与社会效益为目标，促进人类文明的进步与河西、怀化经济的进展小区设计顺应地形地势，尊重自然，力求人造环境与自然环境有机结合，营造地域特征明显的特色空间遵循以人为本的设计思想，分析、解剖居住建筑特点，并充分考虑市场经营、生活配套需要，满足城市人多样化、综合化要求建筑形式简洁大方，空间层次分明，具有强烈的现代感与都市气息，充满吸引力规划设计规则中求变化、典雅中显示韵味，通过立面形态的处理、绿化环境的塑造、对世纪广场景观环境的充分利用与建筑空间的变化来构造一个功能齐备、层次丰富、作为河西地标建筑的高品质商业物业形象项目临世纪广场的一面作为灯饰城的经营展示面，背面与已经开发的天庆商贸城融为一体项目规划地面四层商业裙楼，一至三层作为经营使用，四层作经营户配套办公使用为完善市场配套，结合灯具经营商家的实际需要，地下设计两层，负一楼作为灯具经营户的配套仓库，负二楼为本市场的地下停车场在规划设计时，充分遵重与利用临世纪广场一面的商业经营价值与作为配套居住物业的景观价值，将以面向世纪广场为轴心，作为商业核心价值与配套居住物业景观价值的中轴线来展示项目特有的气势为了争取良好的朝向与通风与采景，平面布置尽量兼顾南北朝向、采景、采光、通风与交通组织之间的关系设计十分注意使用的舒适性，争取良好的通风与日照在交通组织上，充分考虑商业门面、公寓大堂间、地下车库、负一楼仓库之间的关系为了增强配套功能，计划在上三楼商业面积设货梯一台，兼顾三楼可能做仓库的需要，使建筑功符合灯具市场经营需要，并保证设计的超前性与升值、保值能力项目建成后，不从事工业性生产活动，故不可能生产工业性污染污染源要紧来自经营户、客人的垃圾、废弃物与生活废水生活垃圾及废弃物等集中到项目垃圾站，城市环保部门将垃圾站垃圾统一运至垃圾处理厂处理污水排入城市污染排水管网实行雨水、污水分流本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置对粉尘拟使用喷水除尘，并稳固时段施工建筑施工中产生的垃圾由施工单位负责清除，保证项目区环境清洁卫生

五、基础设施及建设规模

（一）、基础设施

1、道路该项目地块位于河西新区整体规划的核心地带，位于河西两条主干道一一舞阳大道与神龙北的交汇处通过舞水一桥与市中心相连通，通过舞水二桥与环城路接通，通过规划中的舞水四桥直达芷江机场交通十分方便，关于商业经营非常有利

2、给排水及消防2-

1、给水地块前舞阳大道为城市供水主干管，能够充分保障本项目经营、生活供水之需要给水系统由给水管网压力给水，室内给水方式使用下行上给式及上行下给相结合的方式关于商业裙楼使用下行上给的方式，关于塔楼公寓使用上行下给的方式，以保障供水所需项目常驻人人数约500人，用水量标准180L/人・d小时变化系数

1.4则最高日用水量为90m3/d项目使用生活、消防给水系统，管网呈支状布置给水支管管径考虑DN100正常供水时管道流速为

0.63m/so2-

2、排水2-2-

1、生活排水量排水定额140L/人・d总变化系数为

1.2则设计排水量为35m3/ho2-2-

2、小区设计有完整的室内外排水系统生活污水经化粪池处理后，排入小区室外排水干管小区内的雨水经雨水口收集，排入小区室外排水主管，再有组织地排入市政排水管道2-

3、消防小区同一时间火灾次数一次，一次灭火用水量10L/h室外设置地上消防栓，小区设消防栓2-3个室内梯间按设计及消防规范要求高置室内消防栓及室内消防系统

3、供电3-

1、用电负荷设备用电负荷使用需要系数法与单位面积负荷密度法进行计算计算结果如下变电所的安装功率为2000KW设计选用1000KW变压器2台，变压器负荷率为

0.80o3-

2、电源及电压本组团设立1个变电所以放射式向整个项目配电10KW高压进线引入变电所，变电所的出线均为低压配电，动力配电为380V照明用电为380V/220V3-

3、功率因数补偿各箱式变电站在低压侧进行电容器补偿电容补偿以后，10KV高压侧功率因数达

0.9以上3-4继电保护与电能计量在低压侧进线回路装设有功、无功电度表作为总计量，低压出线回路按照明用电与动力用电分开计量，分别装设有功电度表各住户实行一户一表，在地下室或者一层集中抄表3-

5、配电、照明各栋建筑物均按380/220伏低压配电，低压配电系统使用TN-S制，动力配电与照明用电均使用放射式与树干式相结合的方式3-

6、防雷及接地建筑物按规范采取防雷措施利用建筑物柱内主筋作引下线，基础内主筋相互焊接作接地装置

4、电讯4-

1、小区内电话及网络通信方式由电信部门统一规划后进行确定4-

2.普通电话线与宽带数字网管线暗敷到每一个住户

5、有线电视系统在每个套公寓客厅安装有线电视插座

6、安全防范系统6-

1、在重要位置特别是一楼大堂口设立闭路电视监控系统6-

2、项目投入使用后安排保安值勤并并负责安全保卫工作

7、配套设施7-

1、负一楼配套仓库，以满足灯具经营商所需，负二楼配套地下车库，以满足业主停车的需要7-

2、三楼配货梯一台，以增强三楼功能性在一楼配套设计一定的物业管理用房面积

（二）建设规模

1、小区总用地面积总用地面积约6500平方米；可规划净地面积约4200平方米

2、总建筑面积33800平方米1—4层商业裙楼面积约12000平方米配套塔楼建筑面积18800平方米地下仓库及车库面积约6000平方米

3、建筑总占地面积约3000平方米

4、容积率

4.28

（三）、项目总投资

5813.87万元

六、投资估算与资金筹措

（一）、投资估算

1、土地使用权出让金800万元

2、勘探规划及前期工程费

67.56万元设计费33800X12元/m2=

40.56万元前期勘探规划:33800义8元/m2=27万元

3、规划报建270万元33800X80元/m2=270万元

4、建安工程费2974万元33800X880元/m2=2974万元

（一）、项目名称怀化天庆房地产开发公司河西帝皇灯具超市

（二）、项目开发建设单位怀化天庆房地产开发有限公司

（三）、2007年怀化经济进展走势展望2007年是我国经济社会进展进入关键阶段的重要一年，也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点作出这样的预测，要紧基于下列几个方面面临的机遇

一、国际环境总体趋好明年全球经济放缓已成为经济学界的共识，但仍为较高增长年据国际贸币基金组织预测2006年全球经济增长率将达到

5.1%2007年回落

0.2个百分点，是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年受需求放慢与产能增加的双重影响，明年国际油价与重要原材料价格将明显走低，对我国进展有利

二、国内经济正在进入调整期今年以来，我国经济呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面，宏观调控初现

5、基础设施建设费90万元5-1＞道路10万元5-2＞绿化30万元5-

3、智能化20万元5-

4、外水外电20万元5-

5、公建10万元

6、管理费800+

67.56+270+2974+90X3%=126万元

7、营销策划、广告费:

332.6万元6652万元X5%=

332.6万元

8、营业税6652万元X

5.5%=

365.86万元

9、不可预见费800+

67.56+270+2974+90+

332.6+

365.86X5%=245万元

10、贷款利息800+

67.56+270+2974+90+

332.6+

365.86+245x

6.5%x2=

668.85万元共计800+

67.56+270+2974+90+

332.6+

365.86+245+

668.85=

5813.87万元二卜资金来源及筹措根据项目投资估算，项目资金筹措方案为自筹，开发建设资金为自有资金并通过预售滚动开发解决，必要时考虑在建工程贷款

七、项目开发方案及开发实施步骤

（一）、项目开发方案怀化天庆房地产公司河西帝皇灯具超市项目采取统一规划、配套先行、计划严密、滚动进展、优质高效的开发建设战略方案争取在二00七年将灯具城裙楼部分交付营业在二00八年将项目整体交付使用本项目拟在两年之内滚动开发完成，估计首期工程费用800万元，其中流淌资金500万元，其余资金预售滚动开发

（二）、开发建设实施步骤本项目拟分三个阶段实施开发建设

1、前期准备阶段2006年H月25日至2007年2月5日，确定组织机构，确定规划方案，建筑设计方案，编制项目可行性研究报告，申报建设计划，确定实施方案

2、第二阶段项目施工准备阶段2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工图纸，确定施工队伍与施工方案，办理报建手续与施工用水用电手续

3、分期开发建设阶段2007年3月28日起按计划分期滚动开发，在完成各期开发的同时，作好房屋预售工作，回收购房款滚动开发

八、项目实施的保证措施

1、加强宣传攻势，通过各类媒体大力宣传河西帝皇灯具超市项目，加强与灯具经营户的沟通与协调，加大营销工作力度，作好销售服务，抓紧销售进度，保证房款及时回收，为项目分期滚动开发制造条件

2、认真细致地作好河西帝皇灯具超市的开发建设的前期准备工作，提高规划设计水平，保证项目设计品质，同时尽量降低工程造价成本与开发成本，提高项目的市场竞争力

3、精心组织施工，优化施工方案，保障安全生产，加强管理，保证工程质量，加快资金周转，降低管理费用与财务成本

4、积极争取政策同意范围的优惠政策，使购房业主获得真正的实惠

5、及时跟进做好物业管理工作，解除项目经营客户的后顾之忧，真正表达项目规划设计的优越性与示范性

九、社会效益与经济效益及环境效益

1、社会效益分析河西帝皇灯具超市项目开发完成后，能促进怀化城市建设进展，提升河西新区整体形象，特别是能满怀化灯具经营户向河西转移经营的迫切需要，为完善河西市场结构作出奉献

1、项目建成后，将给怀化市的市容市貌、社会治安、交通秩序、商贸市场规范均带来积极的影响；

2、项目建成后，围绕项目从事运输、仓储、经商的各类人员增多，可吸纳安置农村、城镇闲散与下岗人员，提供就业机会，推动服务业的进展，增加市民收入，拉动内需，有利于社会的稳固；

3、项目建成后，每年可给地方财税费制造大量收入，形成怀化新的经济增长点；

4、项目建成后，可辐射周边市县1000万人口的区域，吸引大量外地人士投资立业，促进怀化成为五省周边中心城市地位

2、经济效益分析A、利润销售收入6652万元商业裙楼12000X2600元/m2=3120万元配套塔楼18800X1400元/m2=2632万元地下仓库及车库6000X1500=900万元开发成本

5813.87万元利润6652—

5813.87=

838.13万元利润率

838.13/

5813.87=

14.42%B、敏感性风险分析

①、建设投资的敏感性分析

②、平均售价的敏感性分析项目敏感性分析显示，当建设投资增加5%或者平均售价减少5%时，项目仍分别有

8.97%及

8.7%的利润，当建设投资减少5%或者销售价格增加5%时，项目盈利能力大幅提高到

20.44%及

20.14%0可见本项目盈利能力及抗风险能力很强.

3、环境效益分析河西帝皇灯具超市绿化率达到30%规划了商业裙楼以上的天台花园，使配套的塔楼拥有较好的绿化环境，不仅使空气清新，还可减少区内的噪音污染区内使用分流制排水，生活污水经净化处理后再排出，而雨水能够作为小区内人工水池的循环用水，不仅可缓解水污染，更能节约水能源

十、结论与建议通过以上分析，怀化天庆房地产开发公司河西帝皇灯具超市所处的地理位置优越，交通方便，环境优雅，基础设施配套完善，项目资金落实，具备开发条件本报告的测算是在多方考察区域周边及城市房地产市场的基础上，确定其预售价的这很大程度上一依靠目前全市房地产市场的供求关系与未来几年我国的政治、经济与人民生活水平的稳固进展鉴于怀化市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在猛烈市场竞争中能保持良好的售价水平至关重要，进展商应密切的注意市场变化，选择合适的市场策略外，还要组织一支高素养、高水平的开发管理队伍，从设计、招投标、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利的目的，并得到良好的社会环境效益协调好水、电、交通、通讯等市政设施的配套联网，亦是项目进展过程中不可忽视的重要问题由于怀化灯具经营商本身有强烈要求，市场销售有很好的需求与潜力，项目建成后能产生良好的社会与经济效益成效，国民经济开始朝“软着陆”方向进展在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上，我国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整，估计经济增长率将首次回落到10%下列中央经济工作会议强调“三个协调”将“又快又好”改为“又好又快”，拟定明年经济增长目标约为8%明确传递了更加重视经济增长质量与效益的信号但专家认为，明年中国经济增长速度将保持10%左右，投资增长将保持20%中部地区投资增速仍将保持26%以上同时，中央经济工作会议提出坚持加强与改善宏观调控，继续实施稳健的财政政策与货币政策，并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策与社会进展政策的协调配合明年宏观调控重在增强执行力，提高科学性与有效性对中部地区来说，国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给，促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移中央经济工作会议提出，要正确处理好投资与消费、内需与外需的关系，最根本的是扩大国内需求按照部署，明年要以增加居民消费特别是农民消费为重点，加快调整国民收入分配结构，努力提高农民与城镇低收入者收入水平与消费能力随具有较强的抗风险能力，开发前景较为乐观为了更好地建设河西帝皇灯具超市项目，完善河西市场结构满足灯具经营户的内在需要，提升河西整体形象，促进怀化市的经济进展，我公司将督促本项目提高规划质量，加快工程进度，争取早日完成河西帝皇灯具超市项目的开发怀化天庆房地产开发有限公司二六年十一月二十六日着这些措施的到位，2007年将迎来一个新的消费扩张，为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇同时，我国加入WTO过渡期结束，为我们进一步扩大开放开发了广阔空间

三、中部崛起战略进入实质性实施阶段中央经济工作会议提出，落实促进中部崛起的政策，支持中部地区承接东部地区与境外的产业转移国家将出台三大税收优惠政策，即在中部地区推进增值税转型，加强对农业产业化龙头企业与农民专业合作经济组织的支持，引导加工贸易转移并升级商务部、国家开发银行已签署150亿元支持“中部崛起”合作协议，未来5年国家开发银行将对中部地区国家级经济技术开发区与进展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款商务部启动了“万商西进”工程，计划用3年时间推动10000家左右的境外与东部地区企业到中部地区开展投资贸易我市在首届中国中部投资贸易博览会上成果显著，共签约项目42个，总投资

103.60亿元合同引资

96.19亿元止匕外，我市通道、麻阳、新晃、芷江、靖州与沅陵、会同7个县已作为第一批比照西部大开发政策执行地区上报国家发改委审批，同时正在努力争取辰溪、中方、淑浦、洪江市4县市进入“比照”范围

四、国家支持新农村建设的力度加大中央经济工作会议强调把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，继续巩固、完善、加强各项支农惠农政策，切实加大对“三农”的投入基础设施建设方面“十一五”期间我国国债与中央预算内投资中，用于农业农村方面的投资将达到39%左右，中央财政用于农村基础设施建设投入将达3万亿元社会事业进展方面2006至2010年5年内，中央与地方各级政府将累计新增农村义务教育经费2182亿元，从2007年起全部免除农村义务教育阶段学生学杂费，对贫困家庭学生提供免费教科书并补助寄宿生生活费，提高公用经费保障水平，建立校舍维修改造长效机制，巩固与完善农村中小学教师工资保障机制；国家将逐步提高新型合作医疗补助标准，争取到2008年在全国农村基本建立新型合作医疗制度培训农民方面国家实施三大“培训工程”即“阳光工程”，2006年就拿出6亿元补助资金用于培训350万农民工；农业部的“百万中专生计划”，计划用10年时间为农村培养100万名中专人才；国务院扶贫办提出，在“十一五”扶贫开发中，要确保每个贫困农户有一个劳动力同意培训拉动农村消费方面2005年商务部启动了“万村千乡市场工程”，力争到2007年年底在全国建设25万家“农村超市:我们怀化是山区农业大市，完全能够争取更多的政策扶持

五、新一轮湘西地区开发全面启动省委、省政府已经出台的湘西地区开发政策保持不变，并在新一轮湘西地区开发中进一步加大财政转移支付、产业进展专项资金投入、社会事业与生态建设的支持力度2007年省政府对湘西地区安排引导资金与贷款贴息2亿元我市列入上一轮湘西地区开发规划的52个产业项目将于明年开始替换，其中6月份将对今年完工的28个项目进行替补一批在建项目马上建成投产比如，40万吨纸浆项目明年底基本建成投产，2008年达产达标达效，每年可实现销售收入

24.2亿元、财政收入近3亿元；铜湾与大江潭2座电站第一台机组与牌楼、锦江、若水等一批在建电站将于明年投产发电，全年可新增发电量4亿千瓦时；华中水泥厂技改扩建工程二期明年建成投产，年生产能力将提高到130万吨

六、交通等基础设施条件将有根本性改善我市“一线二纵四横”公路主骨架建设全面铺开，邵怀、怀新、常吉三条高速将先后于2007年、2008年建成通车，境内高速公路里程将达273公里，国省道干线公路改造、县乡村道改造等一批项目加快建设渝怀铁路继今年开通货运之后，明年将开通客运芷江机场在开通长沙、广州航线的基础上，将采取转机方式通过北京、上海等重要航空港立体交通体系的形成必将明显改变城乡面貌，提升怀化区位优势，为市域经济进展插上腾飞的翅膀此外，全市上下涌动着一股抓机遇、求进展的热潮，甩开膀子抓进展、扑下身子抓落实的氛围逐步形成面临的挑战

一、国家实施宏观调控政策对区域经济进展提出了新的更高的要求对我市而言，要紧是土地政策与产业政策带来的影响较大比如，土地政策方面，近几年来中央对土地调控越来越严，采取的措施越来越硬今年8月国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，其政策精神要紧表达在7个方面各级政府责任进一步强化，土地调控的力度进一步加大，土地审批方式进行了重大调整，建设用地成本较大幅度提高，土地收益管理更加规范，基本农田保护更加严格，土地违法责任追究更加严厉《通知》规定，工业用地出让最低价标准不得低于取得成本（征地补偿安置与拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）与政府收益（有关税费与土地纯收益）之与；工业用地务必使用招标拍卖挂牌方式出让专家估计这样将会使地价总水平提高50%我市正处在工业化初期，城市化程度较低，未来几年加快进展所形成的用地需求旺盛国家土地调控政策实施后，将会导致用地矛盾加剧用地成本提高，征地难度加大，对我市工业进展、基础设施建设、房地产开发与招商引资等都会带来一定影响据国土部门资料，2004年到2006年省国土资源厅下达我市的用地计划指标分别为300公顷（4500亩）、173公顷（2595亩）、230公顷（3450亩），实际需要用地面积398公顷（5970亩）、180公顷（2700亩）、243公顷（3645亩），省里下达我市的用地指标在缩小，用地缺口较大明年，我市将有一批重大项目上马或者续建，用地需求量加大，供需矛盾突出又比如，产业政策方面，中央继续将节能降耗与污染减排作为促基本方案+5%-5%总投资

5813.

876104.

565523.18销售利润

838.

13547.

441128.82投资利润率

14.42%

8.97%

20.44%平均售价总销售收入销售利润投资利润率基本方案

1400260015006652838.

1314.42%-5%

13302470142563195068.7%+5%

1470273015756985117120.14%。