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某房地产开发成本核算.范围适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业.职责总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家与集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反.方法与过程操纵成本核算的基本程序成本核算的通常步骤依次如下根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本编制成本报表,根据成本核算与管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;习惯成本监控的要求成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象成片分期(区)开发的项目,能够以各期(区)为成本核算对象同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不一致功能的,在按期(区)划分成本核算对象
4.5成本费用的归集与分配土地获得价款通常能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;假如分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也能够不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象有关分配方法如下按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区;再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象与道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本方法二也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配按建筑面积计征(或者补偿)时的分配方法按成本核算对象的建筑面积来分摊开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或者两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象开发间接费应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月(季)末,根据事实上际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》
4.532车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费成本核算工具成本管理软件是成本核算的要紧工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具其数据可由成本管理软件引入成本报表成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态熟悉项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息各公司都应完整、全面、动态的编制成本报表成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定附则本规范未涉及或者未尽的成本核算事项,按国家或者集团有关成本管理的规定执行关联文件财务管理部万科集团会计管理及核算规范(VKCW03-03)万科集团费用核算规范(VKCW03-04)万科集团存货核算规范VKCW03-06附“开发成本”科目编号一览表的基础上,还应按功能划分成本核算对象.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一致结构的,还应按结构划分成本核算对象根据核算与管理需要,对独立的设计概算或者施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象关于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,能够不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本
4.3成本费用项目及核算内容成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目成本项目通常包含下列八项土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算内容土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,要紧包含下列内容A、政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途与超面积补交的地价B、合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本与相应税金等C、红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费D、拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或者附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用要紧包含下列内容A、勘察设计费1勘测丈量费包含初勘、详勘等要紧有水文、地质、文物与地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等2规划设计费规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费设计费施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等其他可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等3建筑研究用房费包含材料及施工费B、报批报建增容费1报批报建费包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或者墙改专项基金、教师住宅基金或者中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等项目整体性报批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2增容费包含水、电、煤气增容费C、“三通一平”费1临时道路接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2临时用电接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用3临时用水接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用4场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用D、临时设施费1临时围墙包含围墙、围栏设计、建造、装饰费用2临时办公室租金、建造及装饰费用3临时场地占用费含施工用临时占道费、临时借用空地租费4临时围板包含设计、建造、装饰费用指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用要紧包含:A、基础造价包含土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水B、结构及粗装修造价要紧包含碎框架含独立柱基与条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼C、门窗工程要紧包含单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用D、公共部位精装修费要紧包含大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用E、户内精装修费要紧包含厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
4.
3.
2.4主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费;1室内给排水系统费自来水/排水/直饮水/热水;2室内采暖系统费地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片;3室内燃气系统费;4室内电气工程费包含楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费1通风空调系统费包含空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用;2电梯及其安装费;3发电机及其安装费包含发电机供货、安装、机房降噪费;4消防系统费包含水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费;5人防设备及安装费包含密闭门、气体过滤装置等C、弱电系统费1居家防盗系统费用包含阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等;2对讲系统费用包含可视及非可视对讲系统费用;3三表远传系统费用包含水、电、气远程抄表系统费用;4有线电视费用包含有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用;5电话系统费用包含主体内外布线及终端插座费用;6宽带网包含主体内外布线及终端插座费用
4.
3.
2.5社区管网工程费A、室外给排水系统费1室外给水系统费要紧包含小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用;2雨污水系统费用B、室外采暖系统费要紧包含管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费要紧包含管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费1高低压配电设备及安装包含红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用;2室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用;3室外弱电管道埋设包含用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费1停车管理系统费用包含露天停车场管理系统、地下室或者架空层停车场管理系统的费用;2小区闭路监控系统费用包含摄像头、显示屏及电气系统安装等费用;3周界红外防越系统费用红外对扫等;4小区门禁系统费用;5电子巡更系统费用;6电子公告屏费用园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价,要紧包含A、绿化建设费包含公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出;B、建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等;C、道路、广场建造费;道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等;D、围墙建造费包含永久性围墙、围栏及大门;E、室外照明室外照明电气工程,如路灯、草坪灯;F、室外背景音乐;G、室外零星设施儿童游乐设施、各类指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出要紧包含下列几类:A、在开发小区内发生的不可能产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包含居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;B、在开发小区内发生的根据法规或者经营惯例,其经营收入归于经营者或者业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让与取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;D、关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目如开发商通过补交地价或者人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如A、游泳池土建、设备、设施;B、业主会所设计、装修费、资产购置、单体会所结构;C、幼儿园建造成本及配套资产购置;D、学校建造成本及配套资产购置;E、球场;F、设备用房配电房、水泵房土建及装修费;G、车站建造费土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;与项目营销设施建造费A、工程管理费1工程监理费支付给聘请的项目或者工程监理单位的费用;2预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费与直接从事项目开发的部门的行政费4施工合同外奖金赶工奖、进度奖5工程质量监督费建设主管部门的质监费;6安全监督费建设主管部门的安监费;7工程保险费B、营销设施建造费1广告设施及公布费车站广告、路牌广告;2销售环境改造费会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;3售楼处装修、装饰费设计、工程、装饰等;4样板间包含样板间设计、装修、家具、饰品与保洁、保安、维修费主体外搭设的样板间还包含建造费用;主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或者单独记录,考核时从总费用中扣除;5其他C、资本化借款费用包含直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或者溢价摊销与辅助费用,与因外币借款而发生汇兑差额因借款而发生的辅助费用包含手续费等D、物业管理完善费包含按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或者其他专项基金;与小区入住前投入的物业管理费用期间费用包含管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产的制造成本范畴其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》三类期间费用与“开发间接费”均有联系与区别,全面界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》
4.4会计科目与帐簿设置“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”成本管理软件运用成熟的单位,能够将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中储存成本项目数据务必定期月、季度与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,与需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集成本核算对象的具体设置参见下图A住宅A商铺A写字楼-►拟开发土地L►待分摊成本项目开工前,所有成本均在成本核算对象”拟开发土地”中核算;项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建义期”具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》“开发间接费”科目该科目归集与分配与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;与项目营销设施建造费这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或者将要发生、但尚未支付的成本、费用费用预提的时间至少每季度末预提一次;费用预提的范围对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本;费用预提的金额以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提核算方法预提时,借记“开发成本一成本预提及结转”,贷记本科目;次月月初,再将上述分录用红字冲回“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》房地产成本核算科目明细表开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象可分层次设立主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或者栋或者期与配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费扣除直接费用后,按建筑面积分摊;根据经验系数与建筑面积,确定标准分摊;主体安装工程费扣除直接费用后,按建筑面积分摊;根据造价经验系数与建筑面积相乘,确定标准分摊;社区管网工程费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强,按可售面积分摊;公享性不强并可区分,按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊科目名称编号开发成本4301土地获得价款
4301.401政府地价及市政配套费
4301.
401.01合作款项
4301.
401.02红线外市政配套费
4301.
401.03拆迁补偿费
4301.
401.04开发前期准备费
4301.402勘察设计费
4301.
402.01勘察丈量费
4301.
402.
01.01规划设计费
4301.
402.
01.02建筑研究用房
4301.
402.
01.03报批报建费
4301.
402.02政府报批报建费
4301.
402.
02.01增容费
4301.
402.
02.02三通一平费
4301.
402.03临时道路
4301.
402.
03.01临时用电
4301.
402.
03.02临时用水
4301.
402.
03.03场地平整费
4301.
402.
03.04临时设施费
4301.
402.04临时围墙
4301.
402.
04.01临时办公室
4301.
402.
04.02临时场地占用费
4301.
402.
04.03临时围板
4301.
402.
04.04主体建筑工程费
4301.403基础工程
4301.
403.01土方
4301.
403.
01.01护壁坡
4301.
403.
01.02桩基
4301.
403.
01.03桩基检测
4301.
403.
01.04降水
4301.
403.
01.05结构及粗装修工程
4301.
403.02混凝土框架
4301.
403.
02.01砌体
4301.
403.
02.02找平及抹灰
4301.
403.
02.03防水
4301.
403.
02.04门窗工程
4301.
403.03单元门
4301.
403.
03.01入户门
4301.
403.
03.02防火门
4301.
403.
03.03户内门
4301.
403.
03.04窗、阳台门
4301.
403.
03.05公共部位精装修
4301.
403.04大堂精装修
4301.
403.
04.01楼梯间精装修
4301.
403.
04.02屋面精装修
4301.
403.
04.03外立面精装修
4301.
403.
04.04电梯厅精装修
4301.
403.
04.05单元入口精装修
4301.
403.
04.06外墙外保温
4301.
403.
04.07栏杆
4301.
403.
04.08室内装修
4301.
403.05厨房精装修
4301.
403.
05.01卫生间精装修
4301.
403.
05.02厅房精装修
4301.
403.
05.03阳台、露台、地面精装修
4301.
403.
05.04主体安装工程费
4301.404室内水暖气电管线设备费
4301.
404.01室内供排水系统费
4301.
404.
01.01室内采暖系统费
4301.
404.
01.02室内燃气系统费
4301.
404.
01.03室内电气系统费
4301.
404.
01.04室内设备及其安装费
4301.
404.02通风空调系统及安装费
4301.
404.
02.01电梯及其安装费
4301.
404.
02.02发电机及其安装费
4301.
404.
02.03人防设备及其安装费
4301.
404.
02.04消防系统及其安装费
4301.
404.
02.05弱电系统费
4301.
404.03居家防盗系统费用
4301.
404.
03.01宽带网络费用
4301.
404.
03.02有线电视费用
4301.
404.
03.03三表远传费用
4301.
404.
03.04对讲系统费用
4301.
404.
03.05电话系统费用
4301.
404.
03.06社区管网工程费
4301.405室外给排水系统费
4301.
405.01室外给水系统
4301.
405.
01.01雨污水系统
4301.
405.
01.02室外采暖系统费
4301.
405.02管道系统
4301.
405.
02.01热交换站
4301.
405.
02.02锅炉房
4301.
405.
02.03室外燃气系统
4301.
405.03管道系统
4301.
405.
03.01调压站
4301.
405.
03.02室外电气及高低压设备费
4301.
405.04高低压配电设备及安装
4301.
405.
04.01室外强电管道及电缆敷设
4301.
405.
04.02室外弱电管道埋设
4301.
405.
04.03室外智能化系统费
4301.
405.05停车管理系统
4301.
405.
05.01小区闭路监控系统
4301.
405.
05.02周界红外防越
4301.
405.
05.03小区门禁系统
4301.
405.
05.04电子巡更系统
4301.
405.
05.05电子公告屏
4301.
405.
05.06园林环境工程费
4301.406绿化建设费
4301.
406.01建筑小品
4301.
406.02道路及广场建设费
4301.
406.03围墙建造费
4301.
406.04室外照明
4301.
406.05室外背景音乐
4301.
406.06室外零星设施
4301.
406.07配套设施费
4301.407游泳池
4301.
407.01会所
4301.
407.02幼儿园
4301.
407.03学校
4301.
407.04球场
4301.
407.05设备用房
4301.
407.06——开发间接费
4301.408工程管理费
4301.
408.01工程监理费
4301.
408.
01.01预结算编审费
4301.
408.
01.02行政管理费
4301.
408.
01.03施工合同外奖金
4301.
408.
01.04工程质量监督费
4301.
408.
01.05安全监督费
4301.
408.
01.06工程保险费
4301.
408.
01.07——资本化借款费用
4301.
408.02营销设施建造费
4301.
408.03广告设施及公布费
4301.
408.
03.01销售环境改造费
4301.
408.
03.02售楼处装修装饰费
4301.
408.
03.03样板间费用
4301.
408.
03.04其他
4301.
408.
03.05——物业管理完善费
4301.
408.04成本预提及结转
4301.41一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象。