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文本内容:
涉执房地产处置司法评估报告估价报告编号川忠平金典房估
(2022)字第208号估价项目名称因人民法院确定财产处置参考价涉及的位于四川省成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号的住宅用途房地产市场价值估价估价委托人崇州市人民法院房地产估价机构四川忠平金典房地产估价事务所有限责任公司注册房地产估价师李宏乐注册估价师证号雍朝威注册估价师证号估价报告出具日期二二二年十一月十一日无
二、估价报告使用限制
1、本报告估价结果是根据本次估价目的作出的,仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据,不得用于其它用途
2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年若报告使用期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价
3、本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值,如估价对象规划用途、建筑面积或建筑物使用状况发生变化,估价结果需要做相应的调整直至重新评估
4、本报告未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对估价对象的价值影响
5、本估价结果包括房屋及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价值,该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置,本估价结果无效
6、估价报告所依价结果不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证据有关资料除已作说明的外均由估价委托人或其代理人提供估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论,因此估价委托人应对所提供资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任,且估价结果不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证
7、本估价报告中的技术报告内容未提供给估价委托人,供本公司存档及有关管理部门查阅
8、报告解释权为本公司所有,未经我公司书面同意,不得向估价委托人及使用相关方以外的单位或个人提供本报告,且报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体和宣传资料中
9、本估价报告含若干附件,与报告书正文具同等法律效力,不可分割对待
10、本报告书由“致估价委托人函”、“估价师声明、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告,经估价人员、本公司签章,并作为一个整体时有效报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地使用我们不对任何割离使用的应用行为负责否则,由此引起的后果与本公司和估价人员无关
11、必须在本报告有效期内,按“估价假设和限制条件”正确合理地运用本估价结果否则本报告无效
12、我们无法确认估价委托人提供房地产权属证明文件的真伪,只有原颁发机关才能做出准确判断谨请报告使用者注意
三、其他事项说明
(一)一般性说明
1、本估价报告有关使用者应充分阅读本估价报告,并充分权衡本次估价结果形成的前提条件和影响本估价对象价值的各种因素,确定本估价对象在本次估价设定的估价目的、估价前提下的权益价值,如因误解或误用造成损失的,本公司不承担任何责任
2、在运用本估价报告时应符合“估价的假设和限制条件”所载明内容的要求,仅限于在报告应用有效期内、符合价格定义及报告明示的估价目的,逾期使用、不符“估价假设、估价报告应用限制条件”或用于非估价目的,我公司和估价人员均不承担任何责任
3、本次司法鉴定评估的是房地产市场价值评估,不是评估变现价值,没有考虑强制变现、房地产拍卖(变卖)成交后交易的税费以及税费的转移分担等因素对房地产价值的影响
4、有关估价对象的使用、处置方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等规定要求
(二)特别性说明
1、拍卖(变卖)处置变现差异分析若假定估价对象在价值时点拍卖或变卖,因处置短期性、强制性和变现合理时间、增加拍卖处置费等会形成降价拍卖或变卖,甚至出现资不抵债的风险
2、挂牌或委托中介机构转卖估价对象变现差异分析通过挂牌或委托房屋中介变卖时应支付的中介代理费和手续费等,造成实际交易价值减少
3、拍卖(变卖)发生的有关费税拍卖(变卖)估价对象应缴纳的税费是指依照法律法规规定应该由售卖人支付的相关交易税金及费用主要包括住宅税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等另外,如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费等应该补缴
4、共益费用债权对工程项目进行折价或拍卖处置,还涉及到共益费用债权的优先权共益费用债权是因为对财产的价值保存或增加、或者为实现财产的价值而支付费用发生的债权(本页以下无正文)估价结果报告
一、估价委托人名称崇州市人民法院联系人方静联系电话
二、房地产估价机构名称四川忠平金典房地产估价事务所有限责任公司法定代表人周永翔估价资质等级贰级证书编号川建房估备字
[2017]0026号资质证书有效期限2020年08月04日至2023年08月04日类型有限责任公司(自然人投资或控股)注册资本贰佰万元整统一社会信用代码919775D住所成都市金牛区金泉街道振兴路99号1栋11层2号营业期限2006年08月08日至长期联系电话
三、估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
四、估价对象
(一)估价对象范围及基本状况本次估价的估价对象为成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号的住宅用途房地产根据估价委托人提供的“业务件号F02525”《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件所载,估价对象建筑面积为
337.49平方米,规划用途为住宅,房屋性质为别墅,框剪结构,含其应分摊的城镇住宅用地
198.86平方米
(二)估价对象权益状况
1、估价对象范围及基本状况估价对象登记状况如下:估价对象房屋登记状况一览表房屋所有权人注截至价值时点,估价委托人尚未提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》或《不动产权证书》,仅提供估价对象《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件,本次估价以估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕,并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提估价范围包含房屋和无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修及其不可分割的附属设施设备,以及应分摊占用的土地使用权,不含室内动产、债权债务等其他财产或权益
2、他项权利状况
(1)用益物权设定情况根据估价委托人提供的评估资料和估价人员查阅的相关资料,未发现估价对象存在用益物权的设定情况
(2)担保物权设定情况根据估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件的记载,估价对象至价值时点存在“抵押权”,其记载状况如下:⑶限制登记信息根据估价委托人提供的评估资料,未发现限制登记的情况⑷租赁或占用情况根据估价委托人的介绍和估价人员实地查勘的情况,估价对象在价值时点处于自用状⑸拖欠税费情况根据估价委托人提供的评估资料,未发现拖欠税费的情况
(6)查封等其他他项权状况根据估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件的记载,估价对象至价值时点存在“查封”,其记载状况如下:
(三)估价对象实物状况
1、估价对象土地实物状况
2、建筑物实物状况
(四)估价对象区位状况
(五)估价对象独立使用性和可分割转让性分析根据估价人员实地查勘,估价对象房屋按照法定用途使用,不受相邻房地产和毗邻房地产使用或处分的影响;其独立使用既不影响其本身的使用功能,也不对相邻或毗邻房地产产生制约和影响估价对象房屋为单套独立成套的住宅房产,内部各个功能单位及房间在不降低使用的方便程度以及价值不减损的情况下,无法单独使用或出售,因此不具备分割转让的可能性故,通过以上分析,我们认为估价对象房屋的独立使用性或者可分割转让性为独立使用性强,不可分割转让
五、价值时点本次估价的价值时点为二二二年十月十九日,为完成估价对象实地查勘之日
六、价值类型
(一)价值类型本次的房地产评估的价值类型为房地产市场价值
(二)价值定义
1、所谓市场价值是指估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易的方式在价值时点自愿进行交易的金额其中
(1)适当营销,即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示,展示的时间长度可能随着市场状况而变化,但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意;
(2)熟悉情况,即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情,买方不是盲目地购买卖方不是盲目地出售;3谨慎行事,即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的,没有感情用事;4不受强迫,即买方和卖方都是出于自发需要进行估价对象交易的,买方不是急于购买不是非买不可,卖方不是急于出售不是非卖不可,同时买方不是被迫地从特定的卖方那里购买估价对象,卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方;5公平交易,即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的,没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或者特别的关系,不是关系交易;6市场参与者集体的观念和行为,包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价;即不过于乐观又不过于保守;最高最佳利用;继续利用对企业而言即持续经营
2、上述市场价值为估价对象在本次估价目的下,满足本估价报告“估价假设与限制条件”,遵循客观、独立、公开、合法,以证载用途,在价值时点于现状条件的价值,该价值内涵还包括1本次估价的财产范围包含房屋和无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修及其不可分割的附属设施设备,以及应分摊占用的土地使用权,不含室内动产、债权债务等其他财产或权益2估价委托人未书面明确估价对象交易税费的具体负担方式,故本次估价结果为交易双方按相关税法规定各自应依法承担应缴纳税费条件下的价值3本次估价未考虑未来市场价值变化风险、特殊交易方式、不可抗力、短期强制处分等因素影响4计价币种人民币
七、估价原则
1、独立、客观、公正原则要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格
2、合法原则要求评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则
3、价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格
4、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内即估价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格同一供求范围内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会相互牵制而趋于一致
5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则最高最佳利用:房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等最高最佳使用具体包括下列3个方面
(1)最佳用途;
(2)最佳规模;
(3)最佳集约度
八、估价依据(-)估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号,2016年12月1日起施行);
2、《中华人民共和国民法典》(主席令第45号,2021年1月1日起施行);
3、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第32号,2020年1月1日起修订后施行);
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第32号,2020年1月1日起修订后施行);
5、《中华人民共和国城市土地管理法实施条例》(国令第743号,2021年9月1日起修订后施行);
6、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过,2008年01月01日起施行);
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第055号,1990年5月19日起施行);
8、《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖工作的若干规定》(法释
(2011)21号);
9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释(2009〕16号);四川忠平金典房地产估价事务所有限责任公司川忠平金典房估2022字第208号致估价委托人函崇州市人民法院本公司接受贵院2022川0184执593号《崇州市人民法院委托书》委托,对张颖单独所有的位于成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号的住宅用途房地产进行了估价我公司秉着独立、客观、公正、合法的原则,运用适宜的房地产估价方法,按照严谨的估价程序,在综合考虑影响房地产价格因素的基础上,对估价对象在价值时点的客观合理价值或价格进行分析、测算和判断,并提供房地产估价专业意见本次评估基本事项界定及估价结果如下估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据估价对象本次估价的估价对象为成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号的住宅用途房地产根据估价委托人提供的“业务件号F02525”《成都市个人不动产登记信息查询结果单个不动产单元抵押登记信息》复印件所载,估价对象建筑面积为
337.49平方米,规划用途为住宅,房屋性质为别墅,框剪结构,含其应分摊的城镇住宅用地
198.86平方米估价范围包含房屋和无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修、不可分割的附属设施设备,以及应分摊占用的国有出让城镇住宅用地土地使用权,不含室内动产、债权债务等其他财产或权益估价对象登记状况如下估价对象房屋登记状况一览表房屋自然状况
10、《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》、《四川省高级人民法院委托评估拍卖和变卖管理办法》(川高法[2011)177号);
11、国家和省市房地产估价相关其他法律、法规、政策和规范
(二)估价采用的有关估价标准及相关技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》;
2、中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》;
3、《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学[2021]37号)
(三)估价委托人及相关单位提供的有关资料
1、《崇州市人民法院委托书》复印件;
2、估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件;
3、估价委托人提供的其他相关资料
(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料
1、估价人员实地查勘和市场调查的资料;
2、估价机构掌握的估价对象所在地房地产市场租售价格状况及有关信息
九、估价方法
(一)估价方法的适用性分析按照《房地产估价规范》,一般估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等,各类方法的定义、适用范围及本次估价方法的选用情况如下:
(二)估价方法的确定根据上述分析,本次估价,我们选取比较法进行评估比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法
(三)估价方法的技术思路计算公式估价对象房地产的比准价格=交易价格义市场状况调整系数X交易情况修正系数X区位状况调整系数X实物状况调整系数义权益状况调整系数操作步骤1搜集交易实例;2选取可比实例;3建立比较基础;4进行交易情况修正;5进行市场状况调整;6进行房地产状况调整;7计算比较价格根据上述步骤得出估价对象在价值时点的市场价值
十、估价结果估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,遵照《房地产估价规范》及其他相关法规,经过实地查勘与市场调查,对估价对象采用比较法,在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上,满足估价假设和限制条件的前提下,确定估价对象在价值时点的市场价值为评估总价(小写)人民币
897.25万元(百位以下四舍五入)评估总价(大写)人民币捌佰玖拾柒万贰仟伍佰元整具体如下注
1、单价四舍五入至个位,总价四舍五入至百位
2、涉执房地产处置时可能涉及评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用,详见下表,提请报告书使用者予以关注卜
一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期自二二二年十月十九日起至二二二年十月十九日止
十三、估价作业期本次估价自二二二年十月十九日起至二二二年十一月十一日止(本页以下无正文)房地产估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查询)本页以下部分为空白
1、《崇州市人民法院委托书》复印件;
2、估价对象所在位置示意图;
3、估价对象相关照片;
4、估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件;
5、房地产评估机构营业执照和估价资质证书复印件;
6、注册房地产估价师估价资格证书复印件注截至价值时点,估价委托人尚未提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》或《不动产权证书》,仅提供估价对象《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件,本次估价以估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕,并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提价值时点二二二年十月十九日(完成估价对象实地查勘之日)价值类型市场价值估价方法比较法估价结果估价人员依据估价目的,遵循独立、客观、公正、合法等原则,按照实地查勘、市场调查等科学的估价程序,对估价对象采用比较法的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合估价经验和对影响房地产市场价格因素进行分析,经过测算,确定估价对象于价值时点在满足本报告“估价假设和限制条件”下可能实现的市场价值为评估总价(小写)人民币
897.25万元(百位以下四舍五入)评估总价(大写)人民币捌佰玖拾柒万贰仟伍佰元整具体如下注
1、单价四舍五入至个位,总价四舍五入至百位特别提示
1、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任;
2、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置可实现的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证;
3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致,可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致,发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用;
4、在评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结果未使用之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用;
5、当事人、利害关系人收到报告后五日内可对评估报告的参考标准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议
6、报告使用人在使用本估价报告之前须对报告全文,特别是“估价假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失
7、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年(2022年11月11日起至2023年11月10日止),在评估结果有效期内,评估对象状况或者房地产市场发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整
8、估价结果包含估价对象房屋占用范围内应分摊的土地使用权价值特此函告四川忠平金典房地产估价事务所有限责任公司估价机构法人代表周永翔二二二年十一月十一日致估价委托人函1估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告12
一、估价委托人12
二、房地产估价机构12
三、估价目的12
四、估价对象12
五、价值时点16
六、价值类型16
七、估价原则17
八、估价依据18
九、估价方法19
十、估价结果20
十一、注册房地产估价师21
十二、实地查勘期21
十三、估价作业期21房地产估价技术报告22附件
231、《崇州市人民法院委托书》复印件;
232、估价对象所在位置示意图;
233、估价对象相关照片;
234、估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件;
235、房地产评估机构营业执照和估价资质证书复印件;
236、注册房地产估价师估价资格证书复印件23估价师声明我们郑重声明
1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见
4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015《房地产估价基本术语标准》、《涉执房地产处置司法评估指导意见试行》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告
5、我公司注册房地产估价师雍朝威已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘
6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助
7、报告中的有关数据以估价委托人提供的权属证明及有关资料为准估价委托人应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性及与估价对象的一致性负完全责任,并对由此所产生的后果承担法律责任如因资料失实致使评估结论有误或估价报告失实,由此所造成的损失和责任,由估价委托人及相关当事人承担,与本次作业估价师及机构无关估价假设和限制条件
一、估价假设条件(-)一般假设
1、注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注,但我们并非确权部门,无法对该权属文件进行进一步查证和确认,无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性,本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提
2、我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘,但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况,并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷,已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用
3、注册房地产估价师未对房屋的建筑面积进行专业测量经实地查勘,估价对象房屋的建筑面积与估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件记载的建筑面积大体相当,评估时我们以估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件记载的数据为准进行相关说明和测算
4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件
(1)自愿交易的买卖双方;
(2)有一段合理的洽谈时间,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(3)估价对象可以在公开市场上自由转让,买卖双方之间无任何利害关系;
(4)在此期间房地产市场基本保持稳定;
(5)不考虑特殊买家的额外出价
5、截至价值时点,估价委托人尚未提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》或《不动产权证书》,仅提供估价对象《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件,本次估价以估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕,并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提
6、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提
7、本次估价以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续使用为假设前提
8、本次估价的房地产价值时点为完成估价对象实地查勘之日本次估价以估价对象于价值时点的权益状况和实物状况为估价前提
9、估价对象为其所在楼盘部分物业,应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权
10、本次估价对象的价值时点是二二二年十月十九日,系完成估价对象实地查勘之日
11、因人民法院未明确存在欠缴税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金,故本次评估未考虑欠缴税金及相关费用对房地产价值的影响
12、我公司已关注估价对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素,本次估价无知悉的被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素,故本次估价未考虑上述因素对估价结果的影响,提请报告书使用者注意
13、根据估价委托人提供的资料复印件中未记载估价对象房屋建成年代,根据估价人员实地查勘及相关当事方陪同人员介绍,估价对象房屋约建成于2009年,我公司无法进一步核实其确切建成年代,本次估价假设房屋建成年代与实地查勘相关当事方陪同人员介绍的房屋建成年代一致
(二)未定事项假设本次评估由估价委托人及相关当事方相关人员带领估价人员进行实地查勘,我们已在能力范围内核实了物业位置和界址,如果位置失实或界址不清晰,将导致估值失准
(三)背离事实假设根据估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件的记载,至价值时点,估价对象存在“抵押”“查封”等他项权利状况,其记载状况如下抵押信息根据《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》第十三条“涉执房地产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响,并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明,所以本次估价未考虑上述他项权利对房屋价值的影响
(四)不相一致假设根据估价委托人提供的《成都市个人不动产登记信息查询结果(单个不动产单元抵押登记信息)》复印件的记载,估价对象坐落于高新区碧林街333号15栋1楼2号;根据注册房地产估价师实地查勘及估价委托人、申请执行人、被执行人代表现场指界,估价对象实际坐落于高新区碧林街333号15栋负1层至3层2号;实际查勘楼层与证载楼层不完全一致,已将上述情况告知估价委托人及相关当事人,估价委托人及相关工作人员并未提供相应补充资料,故本次估价以上述坐落为同一地址为假设前提,在此提请本报告使用者予以关注
(五)依据不足假设权利人证件种类证件号不动产权证书号房屋共有情况登记时间张颖身份证监证单独所有2012/11/13土地基本信息不动产单元号GB00063W权利类型权利性质土地用途分摊土地面积(m2)土地使用期限国有建设用地使用权出让城镇住宅用地
198.862074-7-28房屋自然状况不动产单元号GB00063F房地坐落局新区碧林街333号15栋1楼2号权利类型房屋性质房屋结构规划用途建筑面积(皿)国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权别墅框剪住宅
337.49抵押信息业务号不动产登记证明号被担保主债数额(最高债权数额)(万元)债务履行期限(债权确定期间)抵押权人抵押人登记时间状态00F02525川
(2017)成都市不动产证明第号18002017-12-26至2022-12-26四川天府银行股份有限公司成都簇桥支行张颖2017/12/2715:54:39有效抵押情况他权,川
(2017)成都市不动产证明第号查封登记业务号查封机关查封文号法律文书送达时间查封期限状态F92262成都市武侯区2022川0107执1718号2022/5/30/有效人民法院2022川0107执1718号15:46:57/F92487成都市锦江区2022川0104执3811号,2022/5/18/有效人民法院2022川0104执38n号15:44:32/F92006成都市武侯区人民法院2021川0107执14346号,2021川0107执14346号2021/12/2715:21:45/有效F91059成都市武侯区2021川0107执保1812号2021/10/13/有效人民法院2021川0107执保1812号13:11:51/F91311成都市锦江区2021川0104执3193号2021/4/27/有效人民法院2021川0104执3193号11:31:24/估价对象名称成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号住宅用途房地产分摊土地使用权面积
198.86m2所在项目宗地四至北临绿茵街;西临美墅街;南临规划道路;东临碧林街形状整体呈矩形,基本规则地形较平坦地势无起伏地质无知悉的不良地质土壤土壤未受污染开发程度区域“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯),宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气及场地平整),地上已开发,建有建筑物估价对象名称成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号住宅用途房地产建筑规模/建筑面积(平方米)
337.49建成年代估价委托人提供的资料未记载,根据估价委托人及陪同人员介绍,房屋竣工时间约为2009年建筑结构框剪层高约3米总层数/所在层数4层/负1层至3层外观较好建筑功能防水、保温、隔热、隔声良好,通风、采光、日照良好,与建筑物功能匹配成新率八成新维护状况维护及保养状况较好装饰装修外墙涂料室内估价对象入户安装防盗门客厅地面铺设高级地砖,墙面墙砖及大理石造型贴面,天棚石膏板造型吊顶;卧室地面铺设木地板,墙面贴墙纸且卧室设置软包背景墙,天棚石膏板造型吊顶;厨房及卫生间地面均铺设防滑地砖,墙面均瓷砖满贴,天棚均为石膏板造型吊顶室内楼梯地面铺设高级地砖,墙面墙砖满铺,天棚石膏板造型吊顶设施设备通上下水、气、电、通视讯、中央空调等空间布局户型为5室3厅1厨5卫,配备独立地下车库及花园,厅室厨卫分布合理,空间布局良好其他估价对象所在建筑物为联排别墅位置状况坐落成都市高新区碧林街333号15栋1楼2号所在楼层估价对象位于所在建筑物第负1层至3层朝向西所在楼盘/小区中海国际社区•峰墅周边楼盘/小区保利两河森林、远洋朗郡、成都龙湖源著等临街状况估价对象所在建筑物不临街区域商业繁华度周边有社区底商及购物中心,距中海国际购物公园约700米,商业繁华度较好交通状况道路通达度区域内有蜀西路、红光大道等主干道;新天路、百川路等次干道及支路通过,道路通达度较高公共交通便捷度区域内有235A、235B、
311、
17、
69、
96、206等公父线路通过,公共父通便捷度较高交通管制无特殊管制停车方便程度所在区域有地上停车位,车位充足,停车方便程度较好环境状况自然环境自然环境较好人文环境人文环境较好噪音治安无明显噪音,治安良好小区内环境绿化好景观无特殊景观部套施外配设基础设施通上水、通下水、通电、通天然气,均接城市管网,保证度较高;通讯讯号良好公共服务设施区域内有中海国际购物中心、中海体育公园、成都外国语学校附属小学中海校区、成飞医院、四川省交通医院、中信银行、交通银行等场所,公共服务设施配套齐备小区内配套专业物管,管理效果较好房屋所有权人权利人证件种类证件号不动产权证书号房屋共有情况登记时间张颖身份证监证单独所有2012/11/1315:52:04土地基本信息不动产单元号GB00063W权利类型权利性质土地用途分摊土地面积m2土地使用期限国有建设用地使用权出让城镇住宅用地
198.862074-7-28估价方法估价方法定义适用范围是否采用理由比较法比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产是由于估价对象为住宅用房,其所在区域存在与估价对象类型相似且档次相当的交易实例,且可以取得足够数量的可比实例,故宜采用比较法进行估价收益法收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产否估价对象为住宅用房,其租金无法反映缔结在住房上的多种业主权益,其收益价值无法完整反映其市场价值,故不采用收益法对住宅用房进行估价成本法成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成新开发的房地产、在建工程或可以重新开发建否估价对象系住宅用房,属于较高类型的使用方式,其市场价值与本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法设的房地产、独立开发建设的整栋房地产,对交易很少不适用比较法、没有收益或收益不明确的房地产建造成本的关联度相对较小,采用成本累加的方式难以获得相对准确的市场价值,故不采用成本法进行估价假设开发法假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法适用于具有开发或再开发潜力且房地产开发价值可以采用比较法、成本法等方法求取的房地产杏估价对象为合法原则下的最高最佳使用,没有继续开发的必要,故不采用假设开发法进行估价权利人不动产权证书号房屋共有情况坐落不动产单元号规划用途房屋结构房屋性质房屋建筑面积(m2)评估单价(元/rtf)评估总价(万元)张颖监证单独所有高新区碧林街333号15栋1楼2号GB00063F住宅框剪别墅
337.
4926586897.25序号费用名称计费依据1评估费国家计划委员会、建设部1995年7月17日计价格
[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》2拍卖费法释
[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》3诉讼费法(司)发
(1998)14号最高人人民法院关于《人民法院诉讼费收费办法》的通知等有关文件4律师费律师服务收费管理办法(发改价格
[2006]611号)姓名注册号签名签名日期李宏乐年月日雍朝威年月日不动产单元号GB00063F房地坐落高新区碧林街333号15栋1楼2号权利类型房屋性质房屋结构规划用途建筑面积(皿)国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权别墅框剪住宅
337.49权利人不动产权证书号共有情况坐落不动产单元号规划用途房屋结构房屋性质房屋建筑面积(肝)评估单价(元加/评估总价(万元)张颖监证单独所有同新区碧林街333号15栋1楼2号GB00063F住宅框剪别墅
337.
4926586897.25业务号不动产登记证明号被担保主债数额(最高债权数额)(万元)债务履行期限(债权确定期间)抵押权人抵押人登记时间状态00F02525;1|
(2017)成都市不动产证明第号18002017-12-26至2022-12-26四川天府银行股份有限公司成都簇桥支行张颖2017/12/2715:54:39有效抵押情况他权,川
(2017)成都市不动产证明第号查封登记业务号查封机关查封文号法律文书送达时间查封期限状态F92262成都市武侯区人民法院2022川0107执1718号2022川0107执1718号2022/5/3015:46:57/有效F92487成都市锦江区人民法院2022川0104执38n号2022川0104执3811号2022/5/1815:44:32/有效F92006成都市武侯区人民法院2021川0107执14346号,2021川0107执14346号2021/12/2715:21:45/有效F91059成都市武侯区人民法院2021川0107执保1812号2021川0107执保1812号2021/10/1313:11:51/有效F91311成都市锦江区人民法院2021川0104执3193号,2021川0104执3193号2021/4/2711:31:24/有效。