还剩10页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
房产估价技术报告
一、估价对象描述与分析错误!未定义书签
(一)实物和权益状况描述与分析错误!未定义书签
(二)区域因素分析
二、市场背景描述与分析
三、估价对象最高最佳利用分析
四、估价方法适用性分析误!未定义书签
五、估价测算过程六.估价结果确认-m、一般损坏房
五、四成;w、严重损坏房及危险房三成以下
③综合确定建筑物的成新率根据建筑物的实际情况和估价人员的经验对上述两种结果进行处理,综合确定建筑物的成新率当建筑物的维护、保养属于正常的,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维护、保养更好或经过更新改造的实际成新率应大于直线法计算出的成新率;当建筑物的维护、保养较差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率经过估价师现场勘查,估价对象结构、装修完好,设备、管道现状基本良好,能正常使用,成新率取60%
9、建筑物积算单价
六、估价结果确认估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价方法、程序,经采用科学的估价方法进行评估确定估价对象在价值时点2018年8月8日的市场价值为人民币
25.96万元,大写金额为贰拾伍万玖仟陆佰元整明细如下山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司2018年8月13日
一、估价对象描述与分析一实物和权益状况描述与分析
1、权益状况根据委托方提供的资料,确定估价对象权利人名称为王金生,明细如下:根据委托方提供的《土地使用权证复印件》,其所属土地使用权证明细如下:
2、实物状况估价对象位于南定镇小北山二村,估价对象明细如下:
3、区位状况1位置状况
①坐落南定镇小北山二村
②方位南定镇小北山二村
③与重要场所距离估价对象距青年公园约1公里
④临街状况临张南路2交通状况
①道路状况估价对象邻张南路,道路通达度较高
②出入可利用交通工具周边多路公交车站点,交通较便捷
③交通管制情况无交通管制
④停车方便程度能基本满足使用需要⑶环境状况
①自然环境自然环境一般
②人文环境人文环境一般
③景观景观一般⑷外部配套设施状况
①基础设施估价对象“五通一平”(即通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整),基础设施完善
②公共服务设施附近各种配套设施完善⑸区位状况优劣张店区位于淄博市中部,为淄博市辖区之一张店区是淄博市的中心城区,是全市政治、经济、文化、金融和科技中心,属于山东半岛对外开放区、环渤海经济发展带、半岛城市群辖6个街道、6个镇,全区总面积244平方公里张店区是鲁中地区的交通和通信枢纽,距济南国际机场70公里,距青岛港210公里,距烟台港380公里,济青高速公路和滨博高速公路交会于此,胶济铁路、国道309线横穿东西,国道205线纵贯南北,16条干线公路通达全国张店区公路通车里程达568公里,铁路营业里程达34公里近几年,张店区全区经济社会持续稳定发展,发展前景良好,区位状况较优
二、市场背景描述与分析淄博市位于中国华东地区、山东省中部,地处黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区两大国家战略经济区与省会城市群经济圈的重要交汇处,南依沂蒙山区与临沂接壤北临华北平原与东营、滨州相接,东接潍坊,西与省会济南接壤,西南与泰安、莱芜相邻淄博市为山东第三座省辖市,是齐文化的发祥地、世界足球起源地、国家历史文化名城、全国文明城市、中国城市GDP40强淄博市是一座组群式城市(组团式城市),城镇化率居山东省第三位,为国务院批准的“较大的市”和山东半岛经济开放区城市,是山东省区域性中心城市、山东半岛城市群核心城市之一和省会城市群经济圈次中心城市辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区,桓台、高青、沂源3个县,1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区,总面积5965平方公里,常住人口
465.1万市政府驻地张店是全市的中心城区淄博是一座现代工业城市,为全国首批科技兴市试点市和全国重要的石油化工基地;市内建有齐鲁化学工业区,是继上海、南京之后,国家发改委批准设立的国内第三家专业化工园区;市内设有国家工业陶瓷工程技术研究中心、齐鲁股权托管交易中心;淄博国家高新技术产业开发区属山东半岛国家自主创新示范区淄博是近代以来中国工矿业开发较早的地区之一,工业发展已有百年以上的历史现已发展成为山东省及国内重要的工业城市,主导产业以石油化工、医药、纺织、建材、日用陶瓷、机械冶金、电子以及新材料最具代表性,是全国重要的石油化工、医药生产基地,中国陶瓷名城和全国重要的建材产区,国家级新材料成果转化及产业化基地,国家火炬计划生物医药产业基地淄博市以科学发展观为指导,贯彻落实国家宏观调控政策,调整优化经济结构和转变发展方式,优化投资结构提高投资效益,推进节能降耗和环境保护,改善民生促进社会和谐充分发挥产业优势和区位优势,将投资重点放在电子及通讯设备制造业、生物化学医药及新材料制造业等高新技术产业和化工、医药、机械、冶金、建材、纺织、基础设施建设和信息产业等行业全市按照“稳定第一产业,提高第二产业,发展第三产业”的总体思路,进行产业结构调整三次产业构成比由上年的
3.
865.
630.6调整为
3.
864.
631.6产业构成日趋合理《淄博市城市总体规划2006-2020》确定淄博市城市性质为山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城规划至2020年淄博市总人口为585万人,其中,中心城区城市人口规模340万人这轮规划强化生态、产业、交通、基础设施等布局的一体化对市域、城市规划区、中心城区内的村庄分别制定整合措施,规划到2020年,中心城区内撤并村庄110个,保留123个村庄规划形成“一核四副”的城市布局结构,以张店城区为核心,淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展各城区之间通过农田及大型隔离绿带有机隔离,通过十字型交通走廊相互联系,使各城区既相对独立又密切联系全面落实关于公交优先的政策和措施,开通两条快速公交线东西为张周路一新村路一张辛路,南北为柳泉路一张博路一沿河路张博路近期按区间列车运营,远期改建为城市轨道交通经济增长方式由粗放式向集约式转变,合理开发和利用城市地下空间,废除农村宅基地审批制度,以增加城镇建设用地集约使用土地,规划至2020年,人均建设用地为105平方米环境质量得到根本改善,生态系统进入良性循环,建设新城区生态公园、四宝山生态公园、玉黛湖公园、孝妇河滨生态公园等城市郊区生态公园规划还对张店城区的水系建设提出整治措施整治张店老城区内的猪龙河、涝淄河,拆除篷河建筑,清淤护堤,建设沿河绿色开敞空间,加快河流生态环境与景观的改造完善;在淄博新城区建设、优化河流水系,重点是玉龙河、黄水涯水库、新城区景观河、休闲公园人工湖等淄博市已逐步建立了以采矿、化工、机械、冶金、建材、纺织等商业并存的“组群式”的城市布局结构,形成了门类较齐全,大中小企业相结合,城乡一体化发展格局淄博市城市规模发展目标是搞好城市规划设计,增加中心城区的聚合、辐射和龙头带动功能,促进中心城区与周边区县的融合互动发展,构筑中心突出、特色鲜明的城市发展格局
三、估价对象最高最佳利用分析最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原则分析估价对象最高最佳使用,即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的利用、最高的经济效益和最理想化的使用效果
(一)估价对象是通过正常合法渠道开发的,其用途、规模、容积率、高度、形状、外观、朝向等建筑要素都已经过有关部门审批,估价对象系合法房产
(二)估价对象现选用的建筑材料性能以及施工技术手段达到同类房产的技术要求,且配套齐全完好
(三)从经济可行性方面分析,估价对象外部配套实施齐全,适宜目前使用,且能真实客观体现房产的市场价值,经济上可行从以上分析可以确定估价对象保持现状、现实际用途是其最高最佳的使用
四、估价方法适用性分析房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等,估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的评估方法比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法具体地说,比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产,然后将它们与估价对象进行比较对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法比较法适用于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产,例如住宅、写字楼、商铺等根据估价对象实际情况,在估价对象坐落于同一供求范围内,与其相似的房地产交易实例很少,且可比性较差,根据替代原则不适于使用比较法进行评估收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法具体地说,收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入、有收益性的房地产,根据估价对象实际情况,不易明确房地产的收益,根据预期原理不适于使用收益法进行评估假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法具体地说,假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房,根据估价对象实际情况及预期原理,不适于使用假设开发法进行评估成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法具体地说,成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房产不易确定租金等经济收入,根据估价对象实际情况,本次评估为建筑物的价值,可采用成本法进行评估综上所述,本次估价采用成本法
五、估价测算过程
(一)成本法具体估价思路假设在估价时点现有建筑物存在的土地是一块空地,而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变,重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时,所必要的建筑成本、其他费用、资金成本和正常的利税,获得建筑物的重置成本考虑建筑物的实际状态,从而估算其评估价格根据估价对象的特点,成本法评估的基本公式为评估价格二(开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)X综合成新率计算过程如下
1、开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费等:1勘察设计和前期工程费,包含工程项目可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费等房地产开发项目有前期工作的必要支出,委估房产未办理房产证,勘察设计和前期工程费取值为Oo2建筑安装工程费,包括建造房地产及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用,本次评估取值根据《山东省建筑工程综合定额》、《淄博工程造价指南》及《淄博市装饰装修定额》,结合估价师现场调查资料和经验所确定,建筑安装工程费为900元/平方米3基础设施建设费,包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用,根据《淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法的通知》淄政办发
[2008]114号,工业项目的基础设施建设费取60元/行委估房产未办理房产证,基础设施建设费取值为04开发期间税费,包括有关税收和地方政府或其他有关部门收取的费用,委估房产未办理房产证,本次评估取值为05其他工程费,包括质检费、监理费,委估房产未办理房产证,本次评估取值为
02、管理费用管理费用包括开发商人员工资、办公费、差旅费等,可按土地取得成本和开发成本之和的一定比率求取根据淄博市房地产市场管理费的取费标准,结合估价对象的实际情况确定该比率为开发成本的3虬
3、投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,本次评估参照同类型,同规模建筑物的正常建设情况,确定本估价对象的开发周期为1年,所有费用在建设期内均匀投入,利率按照中国人民银行公布的估价基准日的六个月至1年含一年的贷款利率
4.35%计,计息基数包含开发成本、管理费用、销售费用投资利息;开发成本+管理费用+销售费用X[1+
4.35%°-5-1]
4、开发利润根据淄博市房地产的市场发展状况,估价师进行调查,并结合估价对象的实际情况确定开发利润取成本利润率为2%计算基数包含开发成本、管理费用、销售费用、投资利息
5、建筑物重置价格建筑物重置价格为以上几项之和,设建筑物重置价格为Vb即建筑物重置价格二开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
6、成新率(%)根据引起折旧的原因,建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧物质折旧也称为有形损耗,是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损;功能折旧也称为无形损耗,是指建筑物因功能缺失、落后或过剩造成的建筑物价值减损;外部折旧也称为经济折旧,是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损经估价师现场勘查确定,估价对象经过维护改造,区位状况良好,其功能折旧和外部折旧为零其物质折旧计算过程如下在实际估价中,成新率是一个综合指标,按成新折扣法计算,根据建筑物的建成年代、新旧程度确定建筑物的成新率,依下列3个步骤进行
①用直线法计算成新率用直线法计算成新率的公式为tq=[l-(l-R)N]X100%q——建筑物成新率(%)R——建筑物残值率N——建筑物经济寿命t——建筑物有效经过年数a、建筑物的残值率房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用时,残值减去清理费用,即经拆除后的旧料价值其中,清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用残值与房屋造价的比例为残值率残值率一般为a钢混结构0b砖混结构2%c砖木结构4%b、建筑物的经济寿命a钢混结构生产性用房耐用年限为50年,非生产用房耐用年限60年b砖混结构生产性用房耐用年限为40年,非生产用房耐用年限50年c砖木结构生产性用房耐用年限为30年,非生产用房耐用年限40年
②采用实际观察法确定建筑物的完损等级成新率往往结合房屋完损等级评定标准进行判定房屋的完损等级,是用来检查房屋维修、保养、使用情况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据房屋新旧程度的判定依据是I、完好房结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道通畅,现状良好,使用正常或虽然个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的II、基本完好房结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修能恢复的III、一般损坏房结构一般性的损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化,设备、管道不够通畅,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件的IV、严重损坏房房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏,需进行大修或翻修、改建的V、危险房承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的房屋新旧程度的判定标准是I>完好房
十、
九、八成;II>基本完好房
七、六成;序号项目内容计算方法及说明单价%/m21建筑安装工程费山东省建筑工程综合定额、淄博工程造价指南9002管理费开发成本义3%273销售费用开发完成后房地产价值的3%3%XVb4投资利息(开发成本+管理费用+销售费用)X[(l+
4.35%)
0.5-1]
19.95+
0.0006Vb5销售税费开发完成后房地产价值的
5.36%
5.36%XVb6开发利润(开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)X2%
18.94+
0.0006Vb7建筑物重置价格(Vb)开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,设重置价格为VB
1055.398建筑物成新率基本完好房,成新率取60%60%9建筑物积算单价重置价格为VbX60%633序号名称层数单位数量单价(元)总价(万元)1房屋2m
384.
2563324.322院墙m
136.
43901.233花砖地面m
2202.
520.41合计
25.96房产及地上附属物明细序号名称层数单位数量1房屋2m
2384.252院墙m
136.433花砖地面m
2202.5土地使用权证证号地类用途使用权类型使用权面积终止日期淄国用2008第A02529号城镇单一住宅出让14402077年8月23名称层数结构建筑面积m2实物状况房屋2混合
384.25
①设施设备无水电暖
②装饰装修外墙涂料,内墙刮瓷,瓷砖地面,铝合金门窗
③使用及维护状况房屋使用、维修状况较差
④完损状况基本完好房。