管理制度汇编

江西森博不动产评估规划测绘有限公司管理制度汇编2018年3月1日实施合规性原则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求合规性原则实际上是从行业自律的角度评判估价报告专业服务水准高低的重要依据根据合规性原则审核估价报告，其重点主要是报告格式、提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》明确的具体要求

二、审核制度及要求为了规范内部审核工作，本公司执行报告三级审核制度，即“一自查（作业估价师自查）、二审查（评估小组组长审核）、三终审（技术总监审核）”的报告审核制度各级审核人员，均应依据上述审核原则，并视估价对象的具体情况，采用上述相应的审核深度标准进行审核在具体审核过程中，各级审核人员均应尽心尽职，但审核的重点各有侧重

1、自查要求自查报告的语句是否通畅、是否有错别字、排版是否整齐、字体是否规范、编号是否统

一、评估方法是否正确，核实委托方提交的资料等

2、审查要求审查报告中是否还存在语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的错误，并对存在的问题进行纠正重点审核评估方法的选用、计算及依据是否正确，相关参数的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理

3、终审要求终审人员是报告质量的最后把关人，由公司评估部技术总监负责，要求确认评估报告的合理、合法性，并对整体风险进行评价，特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行分析和判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告，经审不合格评估报告不得出具行政部2018年3月1日SBCH-WI-07技术负责人制度为了规避公司因技术问题引起的风险，加强公司报告质量管理，不断提高报告质量，特制定本制度

1、技术负责人选拔要求

（1）为注册土地、房地产评估师，并具有五年（含五年）以上土地、房地产评估实践工作经验；

（2）具有良好的执业道德与健康的思想，无任何不良纪录与生活恶习；

（3）技术负责人工作方案可行，不脱离实际

2、执行内容负责工作小组的建立，技术人员的日常工作指导与监督，技术人员培训，评估成果的最终审核

3、工作职责

（1）对公司评估技术工作负总责，进行全方位的监督检查；

（2）无论评估项目大小、难易均应做到逐份审核签字确认，并对出具的报告质量负责;3解决工作中遇到的相应技术问题并做好有关的技术解答或释疑；4承担相应技术问题应承担的责任行政部2018年3月1日SBCH-WI-01质量管理制度

1、拟定作业方案

（1）拟采用的技术路线和方法；

（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道；

（3）作业步骤和时间进度安排

2、搜集所需资料

（1）对房地产价格有普遍影响的资料；

（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

（3）相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；

（4）反映估价对象状况的资料

3、实地查勘估价对象

（1）对委托人先前介绍的估价对象的有关情况以及委托人提供和估价人员搜集的估价对象位置（坐落）、面积、四至、用途、产权等资料，进行全面的核对和查实；

（2）亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；

（3）查看估价对象的外观、内部状况（如建筑结构、设备、装饰装修、维修养护等）；

（4）了解估价对象的历史使用状况（如是否存放过污染物）；

（5）拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料；

（6）搜集补充估价所需要的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等

4、报告和工作底稿逐级审核制度1为提高估价精度和杜绝虚假报告，工作底稿和报告实行逐级审核制度2工作底稿由项目负责人指定由某估价人员撰写，其中涉及数据测算等技术问题由估价项目小组讨论并提请项目负责人核定3工作底稿经机构负责人审核后，才能出具正式报告行政部2018年3月1日SBCH-WI-02人员执业制度

1、执业人员不得出具虚假报告

（1）不允许对未评估或鉴定项目出具评估报告；

（2）不允许为实际上并不存在的房地产出具评估报告；

（3）不允许通过人为调节有关参数故意高估或低估房地产价值;

2、注册评估师不得允许他人以本人名义执业、不得在没有参与的评估项目上签字、不得以个人名义承接估价业务；

3、执业人员不得接受客户有价证券或钱物；

4、执业人员不得出售或泄露客户商业秘密.行政部2018年3月1日SBCH-WI-03内部教育与培训制度

1、认真组织公司全体人员学习房地产法律法规和业务知识，不断提高业务素质

2、严守学习纪律，端正学习态度，平时多看书读报，勤于思考集中学习不迟到、早退、缺席

3、坚持每周星期五下午集中学习或自学，每月集中学习不少于二次，内容以房地产估价、土地利用规划、项目可行性研究分析、法律法规业务知识为主除特殊情况外，学习日各人员一律不得缺席

4、积极参加各种形式的估价人员业务培训

5、团结协作，互相帮助，努力向上，不断提高自己的政治素质和业务水平行政部2018年3月1日SBCH-WI-04档案管理制度

1、档案工作人员必须坚持四项基本原则，正确贯彻执行党和国家各项方针政策和有关档案工作的法规、规章

2、档案工作列入公司工作计划，配备与档案工作相适应的专职人员，负责资料的收集、整理、立卷归档工作，并相对稳定

3、档案按公历年份类存放，案卷编目要规范、合理，质量符合行业标准要求

4、按公历年份建立汇总表，内容记载全年档案的基本情况，年终装订成册，填列案卷目录，连同汇总表一并存入公司档案室行政部2018年3月1日SBCH-WI-05财务管理制度

1、严格实行“收入统一管理、支出统一审批”原则，本公司的所有财务活动由公司负责人统一领导，公司财务人员具体管理

2、会计人员必须及时，准确地编制、上报会计报表，分析收支情况，帐表相符，日清月结，按照会计制度规定，及时报送月报、季报和年报，并作好财务分析报告，为公司负责人管好财务提供依据，当好参谋出纳人员要按照国家现金管理规定，执行现金管理制度，按银行现金库存限额执行

3、严格财务审批权限收取项目费，必须严格按照《收费许可证》上的收费项目和收费标准，并出示《收费员证》，持证收费，正确使用收费票据公司的财务收支一律由公司负责人审批

4、强化预算约束，财务人员应本着量入为出、统筹安排的原则计划好支出，要确保工资的发放.行政部2018年3月1日SBCH-WI-06报告审核制度随着房地产市场的不断成熟和规范，行业自律要求的越来越严格，人们法律意识的逐渐增强，估价风险日益显现本公司为了进一步增强规避报告质量风险能力，保证报告的规范性、科学性和合理性特制定本制度

一、审核原则在报告审核工作中必须坚持三个原则，即合法性原则、合理性原则和合规性原则

1、合法性原则主要从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份估价报告是否合法主要体现于以下几个方面

（1）产权审核估价对象的产权应以权利证书或相关权利部门出具的证明文件为合法依据审查产权资料是否齐全，产权登记资料与实际情况是否相符，产权资料是否存在瑕疵

（2）土地利用条件审核应以城市规划、土地用途管制等为合法依据

（3）权益处分审核应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据

（4）估价结果审核应以符合当地土地、房地产市场行情或符合当地政府有关房地产价格政策规定为合法依据

（5）委托方审核主要审核委托方是否符合相关规定的合法身份，是否具有委托资格

（6）报告审核主要审查报告是否正确表述估价目的、估价时点、估价对象、估价作业时间和估价报告应用有效期等内容，报告附件是否齐全，报告格式、内容等是否符合规范要求

2、合理性原则合理性原则主要是指在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商品服务，绝对不是以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准一份报告通常应同时满足以下三个方面的要求

（1）满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求

（2）满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求

（3）符合土地市场规律，与土地市场信息对称因此，根据合理性原则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似估价对象在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素

3、合规性原则。