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2022年全国经济专业技术资格考试(中级)建筑与房地产〃黄金考点主讲入徐老师考点5房地产市场运行特点区域性市场(属于不动产,因而地域性很强,与周围环境关系极为紧密)周期性波动(房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动)不完全竞争性(一级市场垄断、二级市场有限竞争、三级市场竞争更强)层次性(由房地产市场的区域性决定)多重性(从用途分析,房地产需求有生产性需求、消费性需求、投资性需求,故交易产品既是生产资料、又是消费资料、还是投资品)多样性(交易对象的多样性;交易方式的多样性)价格确定的复杂性风险性(房地产市场风险较大)
4.下列属于房地产市场运行特点的有(A.周期性波动B.不完全竞争性D价格确定的简单性E.多重性【答案】ABCE考点6房地产价格影响因素.工程项目审批管理按照“一家牵头、部门配合、成果共享、结果互认”要求.政府投资项目(公共工程)管理强化政府投资项目(公共工程)管理.企业资质和专业人员资格管理取消不必要的资质资格,减少考核指标,简化证明材料,推行网上审批和告知承诺制.以信用监管为基础强化事中事后监管推行“双随机、一公开”监管和“互联网+”监管为基本手段.实行联合审图和联合验收将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查,相关部门不再进行技术审查实施事项限时联合验收,统一竣工验收图纸和验收标准,统一出具验收意见对于验收涉及的测绘工作,实行“一次委托、联合测绘、成果共享”工程建设程序•投资决策•建设实施•竣工验收政府投资项目直接投资、资本金注入方式投资的项目非政府投采用投资补助、贷款贴息等方式投资的项目重大项目和限制类项目政府部门需要严格审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算政府部门只审批资金申请报告从维护社会公共利益角度进行核准资项目其他项目不论规模大小,均改为备案制政府投资项目审批内容.项目建议书提出的项目建设必要性.可行性研究报告分析的项目技术经济可行性、社会效益及项目建设资金等主要建设条件的落实情况.初步设计及提出的工程概算是否符合可行性研究报告批复及国家有关标准和规范要求.依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查的其他事项项目核准机关需要审查下列内容•是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全;.是否符合相关发展建设规划、产业政策和技术标准;.是否合理开发并有效利用资源;.是否对重大公共利益产生不利影响厂5•非政府投资项目核准时,项目核准机关需要审查的内容有OA.是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全B.是否符合相关发展建设规划C.是否合理开发并有效利用资源D.工程概算是否符合国家有关标准和规范要求E.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】ABCE考点9建设实施建设实施阶段的工作内容主要包括勘察设计、建设准备、施工安装对于生产性项目,在施工安装后,还需要进行生产准备工作考点1:建筑市场供求
1.建筑市场需求者业主,工程建设实践中常称为建设单位
2.建筑市场需求来源投资建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资建筑业总—、勘察设计.工程勘察1建设单位应当依法将工程勘察文件送施工图审查机构审查并组织勘察技术交底和验槽2工程勘察企业应当向设计、施工和监理等单位进行勘查技术交底,参与施工验槽,参加工程竣工验收.工程设计工程设计工作一般划分为两个阶段,即初步设计和施工图设计重大工程和技术复杂工程,可根据需要增加技术设计和施工图设计文件审查阶段
二、建设准备建设准备工作内容“三通一平”备图纸、办手续;招监理材料供应商.申领施工许可证应具备的条件1已依法办理建设工程用地批准手续;2依法应当办理建设工程规划许可证的,已经取得;3施工现场已经具备施工条件,需要征收房屋的,其进度符合施工要求;.4已经确定建筑施工企业;5有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料;6有保证工程质量和安全的具体措施习题演练C
6.对于生产性项目,建设实施阶段的工作内容有oA.勘察设计B.建设准备C.施工安装D.生产准备工作E.竣工验收【答案】ABCD考点10:竣工验收监理等单位应参与工程竣工验收.工程竣工验收是投资成果转入生产或使用的标志,也是全面考核工程建设成果、检验设计和施工质量的关键步骤工程竣工验收合格后,建设工程方可投入使用.建设工程自竣工验收合格之日起即进入工程质量保证期,工程质量保证期内发现存在工程质量缺陷的,应及时修复,费用由责任方承担房地产开发流程:•投资决策•前期准备开发建设房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目,具体包括以下三步.市场分析.财务评价.项目决策
1.取得建设用地土地使用权;.申请规划设计方案审查和建设工程规划许可;.工程建设准备;(组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备、销售准备).申请施工许可(未取得施工许可证的工程不得擅自开工
1.建设用地土地使用权供应方式出让和划拨
(1)土地出让方式有招标、拍卖、挂牌出让和协议出让经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖、挂牌方式出让
(2)土地使用权划拨范E
①建设用地非营利性;
②居住用地非经营性用地开发建设包括.施工管理(目标控制,安全及环保管理);.商品房预售;.竣工验收和备案(竣工验收合格之日起15日内报建设行政主管部门或其他有关部门备案);.商品房初始登记产值占同期全社会固定资产投资比重一直在30%以上3•社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素,建筑市场需求与固定资产投资在总体上呈现正相关关系
4.建筑市场供给者是建筑产品的生产者,包括工程勘察、工程设计和工程施工单位
2.商品房预售房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证具备条件如下
①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
②持有建设工程规划许可证
③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
④各地根据情况要求的其他条件
⑤向县级以上人民政府房产管理部门,办理预售登记,取得商品房预售许可证明
4.商品房初始登记未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应提交
①不动产权属证书或土地权属来源材料;
②建设工程符合规划的材料;
③房屋已竣工的材料
④房地产调查或测绘报告;
⑤相关税费缴纳凭证;
⑥其他必要材料习题演练C
7.房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目,体包括()A.市场调研B.市场分析C.财务评价D.项目决策E.项目实施【答案】BCD习题演练C
8.下列属于划拨建设用地使用权范围的是A.城市公益事业用地B.旅游用地C.危旧房改造区居民安置用房D.国家重点扶持的水利项目用地E.商品房建设用地【答案】ACDo
1.下列关于建筑市场供求,说法正确的是OA.建筑市场的需求者是业主,业主主要包括企事业单位和个人B.建筑市场的供给者包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位C.社会固定资产投资与建筑市场需求之间不存在相关关系D.政府可以从监管者的角度作为业主答案B考点2建筑市场运行特点由需求者向供给者进行预先订货式交易建筑产品交易持续时间长建筑市场存在显著地区性(固定性决定了交易过程相关要素)市场竞争较为激烈竞争方式以投标竞争为主供求不均衡普遍存在交易计价方式独特(由交易期长、产品多样性决定)供给者角度定价风险、生产风险需求者角度价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾、预付款风险■C
2.从建筑产品需求者角度看,建筑市场的风险表现方面不包括()A.价格与质量的矛盾B.生产风险C.价格与交货时间的矛盾D.预付款风险【答案】B考点3建筑产品计价特点考点4房地产市场供求
一、房地产市场需求
2.房地产市场供给(有能力、有意愿)
(1)增量房市场供给(仅考虑房地产开发企业新开发完成的)
(2)存量房市场供给(二手房)
3.房地产需求中对房地产市场有双重作用的需求是0A.生产性需求B.消费性需求C.投资性需求D.就业性需求【答案】c业主主要有以下三种类型政府从建设项目决策和建设资金的来源角度,而不是从监管者角度来理解多以社会效益为主的公共建筑,或对国有资源开发和利用的建筑企事业单位出于扩大再生产或简单再生产的需要个人个人投资兴建的建筑产品主要是住宅单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算多次计价建筑工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动为适应管理要求进行多次计价分部组合计价建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程生产性需求满足生产经营需要需求主体后各类企事业单位和个体工商业者消费性需求需求主体是居民家庭政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租住房房源时,也构成消费性需求投资性需求由房地产的保值增值属性引起的积极作用可以调节房地产市场供求关系消极作用增加房地产市场需求泡沫;造成需求旺盛的假象;加剧供求失衡,引起房地产价格的大起大落需要加以控制,总量20%以下二。